Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Другое - Альтернативная сделка и ячейки риски по двух договорам купли продажи

Альтернативная сделка и ячейки риски по двух договорам купли продажи

Альтернативная сделка и ячейки риски по двух договорам купли продажи

Денежные расчеты в «альтернативных сделках» с квартирами

Последнее обновление: 28.01.2021 Вопрос:Я участвую в альтернативной сделке купли-продажи квартиры, и у нас выстраивается цепочка из нескольких участников. Как происходят денежные расчеты через банковскую ячейку в таких сделках? Какие условия доступа к ячейке нужно указывать?Ответ:Организация денежных расчетов в альтернативных сделках купли-продажи квартир на практике происходит путем передачи наличных денег через несколько банковских ячеек. Как это происходит? Обо всем по порядку.

Что такое , как и где она применяется, какие риски для нее характерны – рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Как происходят безналичные расчеты – мы тоже вынесли в отдельную заметку.

Здесь же мы рассмотрим только особенности наличных денежных расчетов при совершении альтернативных сделок купли-продажи квартир, в том числе с доплатой. Основная особенность таких расчетов в том, что в сделке участвует не две, а три или сразу несколько сторон, и деньги здесь передаются не напрямую от Покупателя-1 Продавцу-1, а опосредованно – следующим по цепочке Продавцам. И, чаще всего, сам денежный поток в таких сделках тоже разбивается на две или несколько частей.

Рассмотрим, как происходят денежные расчеты через банковские ячейки на примере сделки с тремя квартирами – когда продается квартира-1, и одновременно покупаются с доплатой две альтернативные квартиры №2 и №3 (см. рисунок). Предположим, что квартира-1 продается за 100 руб., а квартиры №2 и №3 стоят по 60 руб. каждая. Соответственно, для их покупки Продавец-1 доплачивает из своего кармана 20 руб.

Порядок проведения расчетов через банковские ячейки выглядит так:

  • Регистрация альтернативной сделки с квартирами (регистрация всех трех продаж квартир).
  • Получение доступа к деньгам продавцами квартир №2 и №3.
  • Составление дополнительных соглашений (допсоглашений) к договорам аренды об условиях доступа к ячейкам.
  • Аренда ячеек в депозитарии банка (подписание договоров аренды).
  • Пересчет, проверка и закладка наличных денег в ячейки.
  • Заключение альтернативной сделки купли-продажи квартир (подписание трех договоров купли-продажи – ДКП).

Теперь подробнее, по шагам. Стоит ли верить обещаниям риэлторов – читать здесь. ШАГ-1. Покупатель арендует две ячейки в депозитарии банка (по количеству конечных получателей его денег).

Продавец-1 арендует еще одну ячейку (для передачи своей доплаты).

Банк подписывает с ними три договора аренды ячеек, соответственно, и выдает им три ключа от них. ШАГ-2. Все участники сделки собираются в банке, составляют и подписывают три допсоглашения (к каждому договору аренды ячейки) об условиях доступа к каждой ячейке.

Для каждого получателя денег здесь (для Продавца-2 и для Продавца-3) условием доступа будет наличие у него на руках зарегистрированного своей квартиры, и двух по другим (чужим) квартирам.

Такие выписки из реестра по любой квартире каждый может заказать и получить самостоятельно, это общедоступная информация. Почему нужно заботиться о регистрации «чужих» квартир?

Потому что иначе (если какая-либо из квартир не пройдет регистрацию) возникнет неприятная ситуация, когда один из участников сделки остается без квартиры или без денег. Чтобы этого не произошло, доступ к любой ячейке в альтернативной сделке должен открываться только при условии регистрации продаж ВСЕХ квартир, участвующих в этой сделке. И это условие указывается в каждом допсоглашении.

Но засада здесь в том, что на деле одновременную регистрацию всех договоров никто не гарантирует (ведь юридически они независимы друг от друга). Поэтому всегда есть риск «частичной регистрации», когда одну квартиру из цепочки, например, заворачивают с регистрации по какой-то причине.

Как устраняется этот риск рассказано здесь – . В нашем примере к ячейке-1 получит доступ Продавец-2, при условии предъявления им своего экземпляра ДКП квартиры-2 с зарегистрированным переходом права собственности на имя Продавца-1 (подтверждение продажи квартиры-2), и двух Выписок из ЕГРП на квартиру-1 и на квартиру-3 (подтверждение продажи квартир №1 и №3).

К ячейке-2 и к ячейке-3 получит доступ Продавец-3, при условии предъявления им своего экземпляра ДКП квартиры-3 с зарегистрированным переходом права собственности на имя Продавца-1 (подтверждение продажи квартиры-3), и двух Выписок из ЕГРП на квартиру-1 и на квартиру-2 (подтверждение продажи квартир №1 и №2). Срок доступа к банковским ячейкам во всех допсоглашениях устанавливается такой, чтобы хватило времени на регистрацию всех переходов прав собственности на квартиры по альтернативной сделке. Плюс добавляют к этому сроку некоторый запас времени, на случай (причины возможных задержек см.

по ссылке). На практике, обычно, все ячейки арендуются сроком на месяц. Первые примерно 3 недели (это срок регистрации с запасом) к ячейкам имеют доступ получатели денег при выполнении заданных условий, а в оставшуюся последнюю неделю доступ получают те, кто закладывал туда деньги (на случай, если регистрация не произошла и сделка не состоялась).

См. пример расстановки сроков доступа к банковской ячейке на рисунке: Образец договора аренды банковской ячейки и допсоглашения к нему можно скачать (СЕРВИСЫ). Аренда банковских ячеек для сделок (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк) – (СЕРВИСЫ). ШАГ-3. Сроки и условия доступа к банковским ячейкам зафиксировали, теперь можно закладывать туда деньги.

В депозитарии банков, обычно, есть специальные комнаты с аппаратами для пересчета и проверки подлинности купюр.

В эти комнаты заходят те, кто закладывает деньги и те, кто будет их получать.

Вместе они пересчитывают наличку, проверяют купюры, и раскладывают деньги по ячейкам в соответствии с условиями сделки. Сотрудник депозитария запирает их, и передает ключи от них арендаторам этих ячеек. Ключи, обычно, остаются у тех, кто закладывал деньги, и передаются получателям денег после регистрации сделки, в обмен на (подробнее о ней – по ссылке).

Головному Покупателю следует взять такую расписку даже у Продавца-1, хотя тот реально денег в руки по условиям альтернативной сделки не получает. Иначе Покупатель вешает на себя риск судебного иска от Продавца-1 в том, что денег тот за свою проданную квартиру (согласно ДКП-1) не получил. А это уже . ШАГ-4. Денежные расчеты по сделке полностью подготовлены.

Теперь пора подписывать договоры купли-продажи по всем квартирам в составе цепочки. Это можно делать и в другом месте, и в другой день. Как грамотно составлять , какие условия в нем предусмотреть – рассказано в Глоссарии по ссылке. ШАГ-5. После подписания всех договоров купли-продажи, их вместе с комплектом документов отдают на регистрацию в местные отделения Росреестра, следя за тем, чтобы регистрация всех трех договоров (в составе одной альтернативной сделки) прошла одновременно.
ШАГ-5. После подписания всех договоров купли-продажи, их вместе с комплектом документов отдают на регистрацию в местные отделения Росреестра, следя за тем, чтобы регистрация всех трех договоров (в составе одной альтернативной сделки) прошла одновременно. Передать документы на регистрацию можно и через районные МФЦ «Мои документы».

А следить за ходом регистрации можно на сайте Росреестра – . Как происходит (в том числе списки документов для регистрации) – рассказано в Глоссарии по ссылке. ШАГ-6. После завершения регистрации, каждому участнику договора возвращают его экземпляр ДКП (только по его квартире), со штампом Росреестра и надписью о том, что переход права собственности по договору произошел.

Получатели денег (Продавец-2 и Продавец-3) тут же заказывают выписки из реестра по остальным квартирам, пишут Расписки о получении денег за проданные квартиры, и меняют эти расписки на ключи от ячеек у своих покупателей.

Имея на руках паспорта, зарегистрированные договоры и выписки из реестра, Продавец-2 и Продавец-3 отправляются в банк и получают доступ к ячейкам с деньгами.

Подробный (от поиска квартир и внесения авансов, до подписания передаточных актов) – рассмотрен на отдельной странице по ссылке.

В условия доступа к отдельным ячейкам можно вносить и дополнительные документы. Например, чтобы стимулировать продавцов побыстрее выписаться из квартир после продажи, можно в условия доступа к деньгам добавить условие о предоставлении (помимо перечисленных выше документов) еще и или заменяющего ее по адресу проданной квартиры.

Если в сделке участвует большее количество квартир, и выстраивается цепочка альтернативных продаж – принцип денежных расчетов остается тот же самый, меняется только количество ячеек и, соответственно, количество допсоглашений о доступе к ним.

Особенности налогообложения в альтернативных сделках, когда происходит – показаны в отдельной заметке по ссылке.

Вообще, при возникновении сложностей в оформлении доступа к ячейке, следует проконсультироваться с работниками депозитария банка – для них такие сделки, обычно, являются типовыми. Также, для безопасности расчетов, можно договориться с банком о блокировке доступа к ячейке для всех, в случае неадекватных действий кого-либо из участников сделки. Доступ откроют после совместного разбирательства со службой безопасности банка.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

» » 864 просмотровСодержаниеДалеко не всегда сделка по является стандартной.

Нередко она тесно связана с другими договоренностями.

Подобные варианты купли жилья называют альтернативными. Рассмотрим их подробнее.Альтернативная покупка-продажа квартиры предполагает заключение сразу нескольких одновременных сделок.

Каждая из них оформляется отдельным договором купли-продажи, который может быть формально никак не связан с другими, но без него, фактически, остальные договора не начнут действовать так как у одной из сторон может просто не быть нужных денег. Как следствие, нередко все эти договора все же связывают друг с другом перекрестными ссылками.Пример: Продавец хочет реализовать свое жилье.

Найдет покупатель, однако у него пока нет достаточной суммы денег для покупки.

В свою очередь покупатель хочет продать уже другую свою квартиру, выступая в данном случае в качестве продавца и ждет ответа уже от своего покупателя. В такой ситуации, первая продажа становится невозможной без второй и в первом договоре может быть выставлено отлагательное условие о том, что покупатель будет перечислять деньги только после того, как будет логично закрыт второй договор купли-продажи.Именно необходимость сделать все одновременно и является основной проблемой таких сделок.

Чем больше заинтересованных лиц и «звеньев цепи», тем сложнее будет реализовать все это в одно и то же время.Нередко стороны даже обращаются к юристам-посредникам, которые представляют их интересы в разных местах, куда сами собственники не могут успеть чисто физически.

Такой подход, помимо очевидного удобства, также значительно снижает любые возможные риски, ведь юрист способен обнаружить многочисленные ловушки и обойти их.Так как далеко не всегда договор купли-продажи при наличии альтернативных условий отличается от базового, чаще всего он стандартный: Следует учитывать, что дальнейшие изменения в договоре нужно вносить самостоятельно, в зависимости от того, до чего именно договорились стороны и как конкретно будет протекать такая альтернативная сделка. Нужно понимать, что заранее подготовить какой-то конкретный шаблон невозможно, ведь любая из множества сторон может потребовать внести свои изменения в тот или иной документ.О том, как проходит сделка точно рассказать практически невозможно.

Все зависит от того, какие требования и условия выдвигают разные стороны.Пример: Одно дело, когда в сделке участвуют три человека, которые просто хотят купить-продать жилье.

Но все усложняется, если сторон больше, часть из них хочет не просто продать, а, например, , другие , третьи оформляют , а четвертые просто хотят базовый договор по продаже своего жилья.Учитывая сказанное выше, приведем примерный перечень действий каждой из сторон при заключении такой сделки:

  1. Заверение и регистрация договора.
  2. Найти подходящих покупателей-продавцов.
  3. Предварительный договор купли-продажи.
  4. Расчеты со сторонами сделки.
  5. Регистрация права собственности.
  6. Подписание .
  7. Основной договор.
  8. Проверить сделку с юридической точки зрения.
  9. .

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться в компанию, которая на этом специализируется (любые нестандартные действия лучше поручать опытным профессионалам). В качестве альтернативы, можно запросить справку в БТИ и использовать ту стоимость жилья, которая в ней указана, но как доказывает практика, цена там может значительно отличаться от рыночной в ту или иную сторону, что, вполне логично, не устроит как минимум одну из сторон.В данном случае можно (агентств недвижимости) или все делать самостоятельно. Нужно учитывать, что чем больше человек планирует сделать сам, тем больше времени займет вся процедура.

АН (Агентство недвижимости) значительно ускорит поиск потенциальных покупателей/продавцов. Кроме того, они обычно проводят хотя бы первичную проверку клиентов, что позволяет избежать многих ситуаций с мошенниками.

Следует учитывать, что такая услуга платная. В среднем, около 5% от суммы сделки, что довольного много.На этом этапе лучше воспользоваться услугами опытных юристов.

Далеко не все моменты будут очевидны для неспециалиста, что в конечном итоге может привести к очень высокому риску потерять с таким трудом купленное жилье.

Один из основных элементов, на который следует обратить внимание – дееспособность всех сторон сделки.

Если хотя бы один человек не будет признан дееспособным, вполне возможно, что «обрушится вся цепочка».

Таким образом, рекомендуется затребовать медицинские справки о текущем состоянии.После достижения базовых договоренностей, есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи. Это даст понимание того, что все стороны действительно заинтересованы в сделке.

Такой договор может не включать в себя многих пунктов, и описывать лишь намерения купить или продать жилье.

Сразу после него есть смысл договариваться уже до конкретных условий будущей сделки и подписывать основной договор.Предварительный и основной договор не обязательно заверять у нотариуса, однако учитывая повышенный риск, присущий альтернативным сделкам такого плана, намного безопаснее и проще для всех (кроме мошенников), все же заверить документы. После этого (или вместо этого) можно регистрировать сами договора.

Следует учитывать, что все это должно производится одновременно.Когда с договорами все закончено, покупатели, также одновременно, подают документы на регистрацию права собственности. Это уже практически заключительный этап. Когда право на жилье зарегистрировано, следует подписывать акты приема-передачи.

Одновременно с этим производится окончательный расчет с продавцами.Общий перечень документов ничем не отличается от базового договора купли-продажи:

  1. Паспорта сторон.
  2. Выписка из домовой книги относительно того, кто сейчас зарегистрирован в квартире.
  3. Выписки из ЕГРН.
  4. Справки от управляющей компании о коммунальной задолженности.

Дополнительно могут понадобиться , и так далее.Помимо расходов на саму покупку квартиры, человек также понесет следующие расходы:

  1. Услуги агентства недвижимости: около 5% от стоимости квартиры.
  2. Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
  3. Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей на 1 нового владельца.
  4. Оценка жилья: от 1 тысячи рублей.

Сроки также не поддаются прогнозированию. В идеальных условиях, если все стороны будут действовать согласованно и точно в положенное время выполнять все необходимые действия, сделка может быть завершена буквально за несколько дней. Но на практике все это растягивается примерно на 3-4 месяца или даже полгода.Порядок расчетов при заключении таких альтернативных сделок может значительно отличаться от обычного.

Суть в том, что обычно подобное реализуется посредством банковских ячеек. Стороны помещают на хранение некоторые суммы с тем условием, что забрать их могут не они, а третьи лица, но тоже, при выполнении этими лицами своих обязательств. В результате может получить некая «круговая» схема, при которой все придет в движение только в том случае, если произойдет какой-то ключевой момент.

Например, перечисление денег за квартиру от банка одному из продавцов.Нужно учитывать, что аренда ячейки – это тоже платная услуга. Конкретные расценки зависят от региона, но в целом, редко превышают 200 рублей в сутки.Как уже было сказано выше, альтернативный варианты покупки продажи жилья могут быть достаточно рискованными.

Рассмотрим наиболее спорные и опасные моменты, которые стоит учитывать:Возможный рискВозникающая проблемаДействия сторон не согласованы друг с другомВ основе альтернативной сделки лежит именно синхронность каждой из операций.

Если хотя бы одна из них не совершена вовремя, вся «цепочка» может развалиться.Затягивание сроковЛюбое оттягивание даже одного действия приостанавливает абсолютно весь процесс. Если этим злоупотреблять, то сделка может растянуться на несколько месяцев.Не проведенная регистрацияКонтролировать процесс регистрации права собственности достаточно сложно. Кроме того, Росреестр может сам затягивать сроки, выдавая соответствующее документы далеко не в один день.Отказ от сделкиЛюбая из сторон в любой момент может отказаться выполнять свои обязательства.

Это приведет к тому, что обрушится вся «цепочка» и, как следствие, все придется начинать заново уже с новыми лицами, что еще больше затянет процедуру и, далеко не факт, что в конечном итоге ее вообще удастся удачно завершить.

Альтернативные сделки по покупке-продаже недвижимости полны непредсказуемости и проблем.

Далеко не все из них можно предусмотреть или предвидеть заранее. Избежать большей части спорных ситуаций и рисков можно при помощи опытных юристов. На бесплатной консультации специалисты укажут на наиболее важные моменты, достойные внимания и немедленной реакции. Они же могут выступать в качестве представителей клиента, как это было сказано в начале статьи, тем самым значительно облегчить процедуру и свести проблемы к минимуму.
Они же могут выступать в качестве представителей клиента, как это было сказано в начале статьи, тем самым значительно облегчить процедуру и свести проблемы к минимуму.

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 3 698 просмотров Перед приобретением Покупателю понадобится проверить выбранную квартиру на юридическую чистоту.19 253 просмотров Оформление купли-продажи квартиры сопряжено со сбором необходимого пакета документов.

Они.26 992 просмотров Многофункциональные центры «Мои документы» (МФЦ) созданы для предоставления государственных услуг.1 129 просмотров Необходимость купить жилье в другом городе возникает достаточно часто.

Это.1 155 просмотров Государство уделяет огромное внимание вооруженным силам и, в частности, комфортному.8 848 просмотров Покупка квартиры, одним из владельцев которой является несовершеннолетний ребенок –.

Что такое альтернативная сделка при купле-продаже квартиры

26 сентября 2021Как происходит альтернативная сделка, чем отличается от прямой купли-продажи, какие риски, почему важно участие в альтернативной сделкеБольшинство сделок с жилой недвижимостью в России носят именно альтернативный характер, поскольку покупке одной квартиры предшествует продажа другого жилья.

Пакеты документов по каждой квартире и личности покупателей-продавцов, занятых в альтернативной сделке, зачастую требуют детальной проверки и постоянного контроля специалистов риэлт-компаний.При альтернативном формате купли-продажи могут возникнуть различные ситуации, вызывающие разрыв «цепочки» по сделке.

Это оборачивается сложностями для ее участников, уже выполнивших свои обязательства. Чем больше жилых объектов занято в такой сделке – тем больше участвующих в ней собственников, больше договоров.

И тем более сложна сама сделка.Прямая (свободная) продажа жилья – сделка двух сторон, а именно продавца (в т.ч. нескольких продавцов, если собственников несколько) и покупателя.Альтернативная продажа жилья – сделка по первой квартире между ее собственником-продавцом и покупателем, а также по второй квартире при участии правообладателя-продавца и покупателя, ранее бывшего продавцом первой квартиры.

нескольких продавцов, если собственников несколько) и покупателя.Альтернативная продажа жилья – сделка по первой квартире между ее собственником-продавцом и покупателем, а также по второй квартире при участии правообладателя-продавца и покупателя, ранее бывшего продавцом первой квартиры. Также эту сделку называют . Заметим, что действительный обмен квартирами между собственниками из-за неравнозначности жилплощади происходит редко.Цепочка сделок включает в себя несколько альтернатив, из которых наиболее частыми являются два варианта:

  1. размен продавцом своей недвижимости на несколько квартир меньшего метража;
  2. продажа продавцом квартиры и покупка новой, продавец которой в свою очередь приобретает другую квартиру.

Принцип альтернативной сделки с недвижимостью заключается в ее продаже и одновременной покупке другой квартиры.

Такой формат купли-продажи жилья ведется цепочкой из нескольких покупателей-продавцов с поочередной регистрацией перехода права по участвующим объектам.Рассмотрим пример: покупатель приобретает «трешку» и вносит сумму оплаты, запускающую цепочку по квартирам меньшей площади с остальными участниками альтернативной сделки. «Трешка» разъезжается на две «однушки». Но тут продавец одной из квартир проявляет недовольство документами и требует изменения условий сделки.

У остальных участников есть два варианта: принять новые условия, если нет вреда их интересам; отказаться от исполнения требований, если те невыгодны.Если складывается «отказная» ситуация, нужно оценить положение сделки – согласен ли покупатель «трешки» приобрести одну квартиру, а на поиск второй отвести дополнительное время?

Отсюда следуют два варианта:

  1. Покупатель согласен, что позволяет вывести из сделки саботирующего продавца «однушки»;
  2. Покупатель отказывается, тогда обсуждаются изменившиеся характеристики (если они изменены собственником «трешки») по необходимым «однушкам», затем их поиск продолжается.

Процесс альтернативной сделки проходит сложнее, чем по прямой купле-продаже. Денежные средства никогда не передаются нарочно, только зачислением на банковский счет собственника альтернативного жилья.Если подобрана более дешевая квартира (либо квартиры), то освободившиеся деньги по альтернативной сделке продажи собственник (и продавец) первой квартиры в цепочке получает на руки.

Если же стоимость квартир при таком обмене оказывается выше и средств от продажи альтернативной квартиры не хватает – первый продавец должен произвести доплату.Альтернативная сделка купли-продажи требует детальной проработки требований и пожеланий участников, безупречного юридического сопровождения.

Поэтому крайне важно подключить к ней , способных проработать договоренности сторон и утвердить их в авансовом соглашении.Процесс переговоров, документальное оформление каждой последовательной сделки – лишняя стрессовая обстановка для продавцов и покупателей из состава цепочки. Лишь риэлтор-профи разрешит конфликты и поэтапно, без осложнений проведет каждую сделку!Прежде всего – несогласованность действий ее участников.

Часть занятых в сделке продавцов может проявить медлительность, что иногда оборачивается ее полным расторжением.Риски на этапе регистрации.

Какая-либо сторона внезапно требует изменений по условиям сделки, либо оказывается под воздействием обстоятельств, затормаживающих процесс.

В первом случае это требование повысить цену или полный отказ продажи.

Во втором – выявление частичной регистрации квартиры, получение приостановки регистрации перехода права или ее отказ.Риски при расчетах. Опасен вариант с закладкой денежной суммы в ячейку на условиях доступа только участников альтернативной сделки с зарегистрированным правом собственности.Риски детских долей. При наличии среди собственников квартиры ребенка, его доля требует обязательного выделения в приобретенной квартире.

Но если сделка, при которой приобретается новая доля ребенка в жилье, будет признана недействительной? Тогда госорганы опеки и попечительства истребуют расторжения предыдущей сделки продажи, что ударит по интересам первого покупателя.

Важно отследить, полностью ли соблюдены права ребенка по доле в новой квартире, т.е. необходимо проверить не только приобретаемую квартиру, но и всю участвующую в альтернативной сделке недвижимость.Риски прав третьих лиц. К примеру, у жильца приобретаемой квартиры имеется право пожизненного проживания.

К примеру, у жильца приобретаемой квартиры имеется право пожизненного проживания. Значит и в следующем приобретенном жилье его право должно быть сохранено, это требуется проконтролировать и обеспечить.Риски ипотечной квартиры.

Вопреки популярному мнению банки и страховщики проводят лишь поверхностную проверку жилой недвижимости – их интересует комплектность и законодательное соответствие документов, не более. Из-за этого квартиры требуется проверять либо самому, либо привлекая риэлторов.

И, кстати, без разрешения банка, в залоге которого состоит ипотечная квартира, ее приобретение невозможно.Риски участия материнского капитала. По условиям этой госсубсии обязательно наделение долями супруга и детей.

Поэтому продажа или приобретение жилья, ранее купленного с маткапиталом, требует нотариального оформления обязательства о предоставлении другого жилья детям.Риски утраты приобретенной недвижимости. Их причина – плохо исполненная юридическая проверка квартиры.Чем больше собственников, покупателей и продавцов занято в альтернативной сделке, тем сложнее и хлопотнее ее процесс.

Провести такую сделку лишь силами участников реально трудно.Обратитесь к . Лишь тогда альтернативная сделка пройдет безопасно для ее участников!

Особенности альтернативной продажи квартиры

11.10.2019 Действия с недвижимостью, целью которых является переход права собственности, законодательство РФ называет сделкой (Гражданский кодекс, статья 153).

Существует множество вариантов получения (или прекращения) прав на имущество, например, дарение, завещание, обмен. Одним из самых популярных типов сделок считается альтернативная продажа квартиры.

Под альтернативой на рынке жилья понимается продажа одной квартиры и одновременное приобретение другого жилого помещения. При этом составляется два договора купли-продажи (ДКП), которые в одно и то же время проходят регистрацию в Росреестре. Альтернативная сделка отличается следующими признаками:

  1. собственник и члены его семьи на момент подписания предварительного соглашения прописаны в квартире;
  2. продавец вправе в любое время отказаться от заключения договора.
  3. средства от продажи предназначены для покупки новой квартиры;

Понятие «альтернативной» («встречной») продажи не закреплено в законодательстве.

Подобный термин используется риэлторами при проведении одновременных операций с несколькими объектами недвижимости. В оформлении документов покупки и продажи принимают участие не менее трех собственников:

  • Продавец второй жилплощади («нижний» участник).
  • Владелец первой квартиры («среднее» звено), который одновременно выступает покупателем второго объекта.
  • Покупатель первой квартиры («верхний» участник).

Альтернативная (встречная) сделка купли-продажи квартиры для многих собственников привлекательна тем, что для приобретения новой жилплощади необязательно наличие денег.

В качестве основного финансового источника выступает покупатель первого объекта. Остальные участники совершают простой обмен квартир.

Если участниками сделки выступают несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки. Согласие на продажу будет получено только в случае получения ребенком равноценной (или бо́льшей) доли недвижимости.

Поэтому улучшение жилищных условий семьи за счет материнского капитала осуществляется через «встречную» покупку.

Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549).

Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).

Алгоритм действий многоэтапной продажи включает следующие шаги:

  1. поиск покупателя и подбор новой квартиры;
  2. подготовка к финансовым расчетам (помещение денег в банковскую ячейку или сейф);
  3. определение рыночной стоимости недвижимости (самостоятельно или с помощью профессионального эксперта);
  4. регистрация основного договора в Росреестре.
  5. подготовка и проверка пакета документов;
  6. подписание предварительного соглашения;

На этапе оформления предварительного ДКП заключается соглашение о задатке (Гражданский кодекс РФ, статья 380). Внесение аванса позволяет закрепить намерение покупателя в приобретении квартиры. Образец предварительного договора купли-продажи можно .

Любое юридическое действие с недвижимостью обладает как преимуществами, так и недостатками.

К плюсам альтернативной сделки относят:

  1. отсутствие рисков потери недвижимости (для продавца);
  2. возможность переезда в новую квартиру сразу после оформления.
  3. неограниченное время поиска и свободный выбор жилья (для покупателя);
  4. быстрое получение денежных средств;

Среди отрицательных моментов встречной продажи выделяют:

  1. длительный срок и сложность проведения сделки;
  2. необходимость одновременного поиска покупателя на свою жилплощадь и подходящего варианта новой квартиры;
  3. дополнительное согласование условий договора с банком (если недвижимость приобретается в ипотеку).

Кроме того, собственник может столкнуться с необходимостью снижения цены продаваемой квартиры, если поиск нового жилья затягивается. Финансовые расчеты при проведении альтернативной сделки чаще всего проводятся через банковские ячейки.

Отличие от обычной купли-продажи состоит в том, что участие в операции принимают несколько сторон (три или более).

Образец договора купли-продажи можно . Порядок расчета включает следующие этапы:

  • Регистрация договоров в Росреестре.
  • Составление соглашения о сроках аренды и условиях доступа к деньгам.
  • Подписание документов купли-продажи на все объекты, участвующие в сделке.
  • Аренда сейфа в банке.
  • Изъятие наличных в соответствии с условиями соглашения.
  • Закладка наличных в ячейки.

Ключи от ячеек передаются продавцу в обмен на расписку в получении денег.

Расписка подтверждает, что обязательства по сделке исполнены (Гражданский кодекс РФ, статья 408).

Кроме расписки, для доступа к сейфу необходима выписка из ЕГРН о переходе права собственности и оформленный договор купли-продажи. Если деньги за жилплощадь первым получает «нижний» участник сделки (продавец последней альтернативной квартиры), то в новое жилье первым заселяется «верхний» покупатель.

Далее в последовательности, определенной условиями ДКП, переезжают остальные участники. Получение недвижимости происходит по акту приема-передачи (Гражданский кодекс РФ, статья 556). Документ можно составить одновременно с договором купли-продажи.

Подписания акта обозначает фактическое завершение сделки. В единовременной продаже (покупке) «встречных» объектов принимают участие трое и более собственников.

Несогласованность действий и недопонимание друг друга затягивают сроки оформления. Основной риск участников состоит в том, что одна из сторон может в любое время отказаться от приобретения (или продажи) жилья. Продажа каждой квартиры, входящей в альтернативную цепочку, оформляется по отдельному договору.

Поэтому существует риск приостановки регистрационных действий или отказа в регистрации одного из объектов.

Если возникла такая ситуация, то остальным участникам сделки следует подать заявление в Росреестр на приостановку (или отзыв) оформления других договоров. Свести к минимуму риск частичной регистрации можно при нотариальном удостоверении сделки. Документы, подготовленные и заверенные нотариусом, принимаются сотрудниками Федеральной службы регистрации без дополнительных проверок.

Документы, подготовленные и заверенные нотариусом, принимаются сотрудниками Федеральной службы регистрации без дополнительных проверок.

Кроме того, обращение к нотариусу позволяет сократить срок оформления. Риск срыва сделки увеличивается при слишком длинной «цепочке» участников. Поэтому для организации одновременного подписания нескольких соглашений купли-продажи требуются специальные знания и навыки по оформлению недвижимости.

По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.

Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде.

Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов. Для продавцов предусмотрены следующие льготы:

  1. уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).
  2. полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);

Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн.

рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).

Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:

  1. продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
  2. сделки совершены в течение одного календарного года.
  3. право на вычет ранее не использовалось;

Взаимозачет суммы, подлежащей к уплате, и возврат части расходов при альтернативной продаже (покупке) законодательно не предусмотрен.

Во многих случаях требуются оплата налога по одной сделке и применение вычета по другому ДКП. Главное отличие альтернативной купли-продажи – участие трех и более сторон.

Несмотря на то, что все сделки объединены в одно целое, оформление каждого договора в Росреестре осуществляется отдельно.

При приостановке или отказе в госрегистрации одного ДКП собственник проблемной квартиры не может исполнить обязательства.

Нередко участники «встречной» продажи вынуждены обращаться за судебной защитой. В Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованием о возврате аванса обратился гражданин К.

Истец заключил два договора купли-продажи. При этом К. внес задаток по соглашению о приобретении новой жилплощади.

Федеральная служба регистрации отказала в оформлении передачи прав собственности по документу, в котором К. указан в качестве покупателя.

Продавец второй квартиры отказался возвращать сумму, полученную по договору аванса. Договор на продажу квартиры, принадлежащей К., был зарегистрирован согласно требованиям законодательства.

В судебном заседании выяснилось, что ответчик не имел права на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких лиц.

Судья обязал ответчика возвратить сумму аванса. Кроме того, решением суда была отменена государственная регистрация квартиры, принадлежащей К.

Поделиться с друзьями:

Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?

Последнее обновление: 04.04.2021 Вопрос:Я хочу разменять свою квартиру на две поменьше. Собираюсь сделать это через продажу своей и одновременную покупку двух других квартир.

Такие сделки называют альтернативными.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий?Ответ:Популярность альтернативных сделок купли-продажи квартир вызвана тем, что для многих их участников вовсе не обязательно иметь деньги для совершения операций с недвижимостью.

Основным источником денег для такой сделки выступает, как правило, всего один участник – головной Покупатель, а остальные участники просто меняют свои квартиры на другие, иногда внося или получая доплату. Общие понятия о том, что такое , ее особенности, нюансы денежных расчетов, налогообложение – см. в отдельной статье Глоссария по указанной ссылке.

Здесь же мы детально рассмотрим именно порядок действий (алгоритм) альтернативной сделки с квартирой, с акцентом на регистрации договоров купли-продажи и условиями доступа к банковской ячейке с деньгами. В альтернативной сделке с недвижимостью участвуют, как правило, от двух до пяти квартир одновременно. Сделки с большим числом квартир стараются разбивать на части из-за слишком длинной цепочки, и слишком сложного согласования условий с большим количеством участников.

Ниже мы рассмотрим, как проходит типовая сделка купли-продажи квартиры на примере с тремя квартирами (см. рисунок), одна из которых продается, а две альтернативные – покупаются с небольшой доплатой. Рассмотрим это глазами стороннего риэлтора, который организует эту сделку.

Порядок действий при проведении альтернативной сделки купли-продажи квартиры (на нашем примере) состоит из следующих этапов:

  • Поиск покупателя на квартиру-1. Предварительный поиск подходящих альтернативных квартир №2 и №3.
  • Подписание Актов приема-передачи по всем трем квартирам.
  • Покупатель найден. Оформление задатка или аванса за квартиру-1.
  • Получение денег из банковских ячеек (или раскрытие аккредитивов).
  • Подписание договоров купли-продажи всех трех квартир одновременно.
  • Сбор и проверка документов на квартиры №2 и №3. Подготовка шаблонов договоров купли-продажи по всем трем квартирам.
  • Передача пакетов документов по всем трем сделкам купли-продажи квартир на регистрацию.
  • Оформление аванса за квартиры №2 и №3. Согласование условий проведения сделки с продавцами этих квартир.
  • Подготовка денежных расчетов – аренда банковских ячеек для основной суммы и для доплаты. Закладка денег и подписание соглашений о доступе к ячейкам. Или открытие аккредитивных счетов (при безналичной форме расчетов)
  • Получение документов после регистрации.
  • Оценка квартиры-1, оценка альтернативных квартир №2 и №3, оценка необходимой доплаты.
  • Сбор и проверка документов на квартиру-1. Выбор альтернативных квартир №2 и №3.

Теперь разберем эти этапы альтернативной сделки немного подробнее, в том числе с участием ипотеки.

Как правильно оформить – смотри в этой заметке. ЭТАП-1. Чтобы сделка с альтернативными продажами и покупками квартир сложилась успешно, нужно в самом начале набросать план действий, и провести расчеты стоимости квартир, которые в ней будут участвовать.

При этом надо иметь в виду, что такая сделка может выстраиваться не один месяц, поэтому цены альтернативных квартир №2 и №3 могут за это время подрасти, а квартира-1 может не продаться по желаемой стоимости и ее придется снижать. Неверная оценка стоимости квартир может привести к тому, что в процессе сделки Продавцу-1 может не хватить доплаты для покупки квартир №2 и №3.

Поэтому при расчете нужно всегда делать небольшой запас в стоимости, либо быть готовым заменить одну из альтернативных квартир на более дешевую. – в специальном разделе по ссылке.

ЭТАП-2. Квартира-1 выставляется на продажу.

Для этого делают привлекательные фотографии самой квартиры и дома в целом, составляют лаконичное описание объекта. Все это загружают на специализированные сайты с базами данных квартир, и ждут звонков Покупателя. Подробнее о том, как все это делается, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см.

кнопку вверху страницы), в разделе для Продавца квартиры – «». Одновременно на этом этапе в тех же базах данных ищут подходящие для альтернативной покупки квартиры №2 и №3. Предварительный поиск этих квартир нужно вести уже сейчас, чтобы потом не терять на это драгоценного времени.

Подробный обзор. ЭТАП-3. Когда Покупатель найден, с ним обговаривают предварительные условия будущей сделки, объясняя ему, что сделка здесь альтернативная и ему придется подождать, пока соберется вся цепочка квартир. Если Покупатель согласен, с него берут , чтобы закрепить его намерение о покупке квартиры-1. Размер аванса при альтернативных сделках лучше брать такой, чтобы этой суммы хватило для последующей передачи двух авансов за квартиры №2 и №3.

Срок предоплаты устанавливается с расчетом, что за это время нужно будет успеть подобрать эти две квартиры, проверить на них документы, и выйти на сделку.

Как правильно и на каких условиях получать предоплату рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы), в разделе для Продавца квартиры – «». . Какие документы устанавливают право собственности – смотри в Глоссарии по ссылке.

ЭТАП-4. Собираем необходимые документы для продажи квартиры-1, и предоставляем их Покупателю на проверку. Какие документы для этого понадобятся, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы), в разделе для Продавца квартиры – «».

Одновременно определяемся с выбором квартир №2 и №3, пробежав по списку предварительно отобранных вариантов. Перед внесением авансов за них, сначала задаем ряд вопросов хозяевам, и убеждаемся, что нет ничего такого, что может препятствовать покупке этих квартир. Какую именно информацию для этого нам нужно получить у хозяев, рассказано на шаге ИНСТРУКЦИИ для Покупателя – «».

– психологические приемы риэлторов.

ЭТАП-5. Фиксируем свой выбор квартир №2 и №3 внесением авансов хозяевам этих квартир, согласовав перед этим с ними основные моменты будущей сделки, включая сроки, форму расчетов и условия выписки жильцов из этих квартир.

Конечные даты внесенных авансов не должны быть позже, чем конечная дата принятой нами предоплаты за квартиру-1. Как грамотно внести аванс при покупке альтернативной квартиры, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы), в разделе для Покупателя – «».

Что делать при – смотри в этой заметке. ЭТАП-6. Заказываем у Продавцов квартир №2 и №3 комплект документов для проверки «юридической чистоты» обеих квартир (часть этих документов понадобится потом для регистрации).

Какие документы заказывать и как их проверять, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см.

кнопку вверху страницы), в разделе для Покупателя квартиры – «». После этого согласуем с Покупателем и обоими Продавцами окончательные условия альтернативной сделки – место и дату ее проведения, форму заключения Договора купли-продажи (нотариальную или в простой письменной форме), условия договора (составляем его шаблон), порядок и место проведения денежных расчетов (депозитарий банка, например). Какой будет ? Смотри по ссылке.

ЭТАП-7. После согласования всех деталей, наступает время для подготовки денежных расчетов в альтернативной сделке. Для этого все участники сделки едут в выбранный заранее депозитарий банка (рассмотрим здесь пример с наличными; про безнал – см.

ниже по ссылке), Покупатель квартиры-1 арендует в депозитарии две ячейки, в соответствии с двумя будущими получателями денег – Продавцами квартир №2 и №3. Продавец квартиры-1 арендует третью ячейку для закладки туда недостающей для покупки суммы (своей доплаты). Получать эту сумму будет тот Продавец, кому эта доплата предназначается.

Предположим, что Продавец-1 продает свою квартиру за 100 руб., доплачивает свои 20 руб., и покупает две альтернативные квартиры по 60 руб.

Тогда схема передачи денег через банковские ячейки будет выглядеть так: Проверка наличных денег, их пересчет и закладка в соответствующие сейфовые ячейки банка происходит в специально оборудованных помещениях депозитария, в присутствии тех, кто будет эти деньги получать (т.е.

Продавцов квартир №2 и №3). После чего сотрудник депозитария запирает ячейки с деньгами, и ограничивает к ним доступ всех участников сделки, за исключением тех, кто выполнит определенные условия. Эти условия доступа к банковским ячейкам вписываются в отдельные документы – дополнительные соглашения (допсоглашения) к договорам аренды каждой из ячеек (образцы можно посмотреть ).

Продавцы квартир №2 и №3 получат доступ к деньгам только в течение оговоренного срока и только в том случае, если будут зарегистрированы все переходы прав собственности на все квартиры по альтернативной сделке. Подробнее о методах денежных расчетов в альтернативных сделках, рассказано в отдельных заметках ниже по ссылкам: Как организуют (аренда ячеек, документы, сроки и условия доступа) – см. по ссылке.Как происходит (оформление и порядок действий) – см.

по ссылке. ЭТАП-8. После закладки денег в ячейки банка можно идти подписывать подготовленные заранее шаблоны .

Если это делать у нотариуса, то процедура значительно упрощается. не только проверяет документы, формулирует условия договоров и заверяет их, но и выступает арбитром между участниками альтернативной сделки в спорных вопросах.

На практике это сильно экономит время, бережет нервы участников и снижает риски сделки по целому ряду оснований.

Но при желании можно обойтись и без нотариуса, поручив юристам составить . Единственная причина для этого – экономия на уплате нотариальной пошлины за удостоверение договоров.

Что дает ? Примеры из жизни. ЭТАП-9.

Все три подписанных договора, вместе с собранными справками и выписками по каждой квартире, одновременно передаются на регистрацию в виде трех пакетов документов. Как и где это делать, рассказано в отдельной статье Глоссария – . Так как юридически это три независимые сделки купли-продажи квартир (хотя фактически – это одна альтернативная сделка, цепочка), то Росреестр не может гарантировать их одновременную (совместную) регистрацию.

Всегда есть риск, что по какой-нибудь одной из квартир регистрация будет приостановлена или отказана, а по другим квартирам регистрация пройдет. Что делать, чтобы избежать этого риска, рассказано здесь – . По какой причине Росреестр может в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.

ЭТАП-10. После успешной регистрации всех трех сделок купли-продажи (в составе одной альтернативной сделки), каждый участник каждого договора забирает у регистратора свой комплект документов. Основным документом для каждого будет Договор купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации и штампом Росреестра. (с июля 2016 года, подробнее – по ссылке).

Что это значит? Смотри в Глоссарии по ссылке. ЭТАП-11. Получатели денег (Продавцы квартир №2 и №3) со своими экземплярами проштампованных в Росреестре договоров, и с копиями экземпляров других участников, идут в банк и получают доступ к соответствующим ячейкам с деньгами (или раскрывают свои аккредитивы). Если, конечно в условиях доступа (в допсоглашении) не указаны дополнительные документы.

Дополнительными документами для доступа могут быть (подтверждение прав покупателей на проданные им квартиры), и/или чистые по квартирам №2 и №3 (подтверждение снятия с регистрационного учета прежних хозяев). Какой Покупатель квартиры считается ?

И что это значит в случае судебного спора? Смотри в Глоссарии по ссылке. ЭТАП-12. Завершающим действием купли-продажи трех квартир в альтернативной сделке является вручение Покупателям от Продавцов , и подписание .

Как составляются и подписываются такие Передаточные акты рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см.

кнопку вверху страницы) – отдельно для Продавца и отдельно для Покупателя квартиры. Сюрпризы для Покупателя. Если какая-либо из квартир в составе альтернативной сделки покупается с использованием ипотеки, то принцип и последовательность действий остаются те же. Но банк, скорее всего, добавит еще пару своих дополнительных требований по составу документов, которые могут удлинить срок всей сделки, и расчеты в банке предпочитают вести по безналу, через .

Каждый банк выдвигает свои индивидуально, поэтому этап планирования и финансового расчета альтернативной сделки купли-продажи квартиры (Этап-1), нужно проводить вместе с сотрудниками банка. А дальше уже можно действовать по той же схеме самостоятельно.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+