Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Наследство - Подводные камни при продажи кв по жоговору дарения

Подводные камни при продажи кв по жоговору дарения

Подводные камни при продажи кв по жоговору дарения

Почему опасно покупать квартиру, которую продавец получил в дар

Когда выясняется, что квартира перешла к продавцу по дарственной, у многих покупателей возникают опасения: а стоит ли приобретать такую квартиру?Принято считать, что имущество, полученное безвозмездно, принадлежит одаряемому лишь условно, и даритель может в любое время передумать и потребовать свою вещь обратно.Конечно же, опасения эти большей частью надуманны и не имеют под собой реальных оснований: по правовым последствиям дарение абсолютно равноценно купле-продаже (также влечет возникновение права собственности у получателя).И все-таки риски при покупке подаренной квартиры есть, рассмотрим их подробнее.Очень часто к дарению прибегают в качестве альтернативы завещанию – чтобы избежать в будущем притязаний нежелательных наследников.Разумеется, когда родственники узнают, что квартира им по наследству не достанется, они пытаются отменить дарственную через суд, признав ее недействительной.А бывает, что и сам даритель изменил свое решение и захотел вернуть квартиру обратно. В числе распространенных оснований для отмены дарения можно назвать следующие:- даритель был недееспособен на момент заключения договора, — даритель не понимал значение своих действий, когда подписывал дарственную, — даритель существенно заблуждался относительно природы сделки (думал, что подписывает другой договор), — дарение оформлено мошенническим путем.Конечно, вероятность отмены сделки невелика: суду нужно представить очень веские доказательства нарушения требований закона при ее заключении.И все же – что будет с квартирой покупателя, если суд признает дарение недействительным?Квартиру у него смогут изъять только в следующих случаях:А) Покупатель действовал недобросовестно, приобретая квартиру у одаряемого.Иными словами, если будет доказано, что покупатель знал или не мог не знать, что квартира была получена продавцом нечестным путем, квартиру вернут законному владельцу.Недобросовестным покупателя могут признать, к примеру, если:- он купил квартиру, не проверяя документы (а в реестре содержалась отметка о наличии претензий третьих лиц на нее), — квартира за короткий срок уже неоднократна продавалась, дарилась и покупалась по явно заниженной цене.Б) Покупатель приобрел квартиру добросовестно, но при этом она выбыла из владения законного собственника (дарителя) против его воли.Сюда относится:- переоформление собственности на одаряемого мошенническим путем, — подписание договора под влиянием обмана, угрозы, насилия, — неспособность дарителя понимать значение своих действий при подписании договора (в т.ч.

недееспособность).Разумеется, добросовестный покупатель может потребовать от продавца вернуть деньги за квартиру, но на практике добиться этого крайне сложно.Передавая квартиру в дар, многие дарители оставляют за собой право пожизненного проживания в ней.Закон этого не запрещает, а наоборот, даже защищает таких жильцов, не позволяя выселить их из квартиры, даже если сменился собственник. В результате покупатель будет вынужден проживать в квартире вместе с ее прежним хозяином.Все «прелести» такого соседства легко можно себе представить. Поэтому очень рекомендуется ознакомиться с договором дарения, по которому продавец получил квартиру, прежде чем ее покупать.Если там прописано право дарителя на постоянное проживание, заключать сделку точно не стоит.

Жилищный Консультант

4267 заключается между двумя сторонами.

В качестве выступает собственник передаваемого имущества, а может быть совершенно любое лицо. Регламентируются подобные отношения главой 32 Гражданского кодекса РФ.

Понятие дано в , где сказано, что дарение – это правовой акт, в рамках которого происходит передача имущества от его собственника другому лицу на безвозмездной основе.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно. Дарителем может стать только тот гражданин, который владеет тем или иным имуществом по праву собственности, и на момент заключения соглашения полностью адекватен и дееспособен. Наличие родственных отношений между сторонами сделки не является обязательным условием соглашения, так же как письменная форма.

Объектом дарения могут стать: квартира, ценные вещи, дорогостоящие предметы быта, авторские права. В сделке могут принимать участие и несовершеннолетние дети.

В том случае, если вопрос касается мелких бытовых предметов, то они могут распоряжаться вещью по своему усмотрению, в отношении иных предметов потребуется присутствие и согласие службы опеки, а также родителей или иных законных представителей ребенка. Бланк договора дарения можно скачать у нас на сайте.

Посмотреть и скачать можно здесь: []. Соглашение о дарении имеет несколько существенных преимуществ по отношению к договору купли-продажи или составлению завещательного акта.

Плюсы договора дарения:

  • Дарение приобретает законный характер и правовой статус только тогда, когда произойдет передача жилого помещения, а не в момент регистрации в ФРС, как соглашение купли-продажи. Иначе говоря, одариваемое лицо становится собственником квартиры с момента подписания документа о дарении.
  • Имущество, которое передано в дар, не может являться общей собственностью супругов.
  • В некоторых соглашение о дарении может стать выходом. Например, если квартира находится в долевой собственности, а один из владельцев не желает продавать свою долю. Тогда остальные собственники могут передать имущество другому человеку посредством процедуры дарения.

Подводные камни при по договору дарения могут стать существенным условием, чтобы отказаться от такой сделки. Дело в том, что дарение обладает не только преимуществами. Минусы договора дарения:

  • Безвозмездность соглашения о дарении. Такая сделка нежелательна, поскольку в случае возникновения спорных ситуаций или подозрении в мошенничестве, данное юридически значимое действие будет очень сложно оспорить.
  • Налогообложение соглашения дарения. В данном случае, подоходный налог в размере 13% оплачивает только тот гражданин, который не является близким родственником дарителя.
  • Дарение является безусловным актом. При заключении соглашения даритель не устанавливает никаких условий совершения сделки.

Плюсы и минусы договора дарения имеют существенное значение для принятия решения о заключении подобной сделки.

Договор купли-продажи и соглашение о дарении имеют существенные различия:

  • Сделка дарения является безусловной, а вот в договоре купли-продажи прописан ряд условий, которые необходимо соблюдать, чтобы сделка не была признана ничтожной.
  • Купля-продажа – возмездная сделка, в рамках которой собственник квартиры получает оговоренную сумму, дарение является безвозмездным актом.
  • Договор дарения приобретает силу на момент подписания, а договор купли-продажи, после госрегистрации.
  • При заключении сделки купли-продажи, необходимо оплатить госпошлину за регистрацию акта, а при дарении человек, не состоящий в родстве с дарителем, должен будет выплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости недвижимости.

В том случае, если передача жилища происходит между родственниками, то оптимальным вариантом является сделка дарения, а при передаче жилья между посторонним людьми, лучше всего выбрать оформление акта купли-продажи. Завещание и дарственная также имеют ряд принципиальных различий.

Прежде всего, одариваемое лицо может вступить во владении имуществом сразу же после подписания договора дарения. же может получить имущество только после смерти завещателя в течение полугода. Расторжение сделки дарения практически невозможно, а вот завещательный акт в любое время может быть заменен или вообще отменен завещателем.

Что касается стоимости оформления, то дарственная обойдется примерно в 2000 рулей, а вот чтобы составить завещание и потом получить по нему имущество потребуется уплатить госпошлину в соответствие с НК РФ. В случае возникновения конфликтной ситуации с переданным имуществом оспорить дарственную практически невозможно (для этого потребуется подавать исковое заявление в суд), чего нельзя сказать о завещании, которое легко переоформляется у нотариуса.

Заключение дарственной подойдет тем людям, который состоят в родственных отношениях и не имеют конфликтов между собой.

Завещательный акт используется гражданами, которые хотя передать имущество своим наследникам, но после своей смерти. Вопрос: Здравствуйте. Уважаемые эксперты, не могли бы вы помочь мне советом.

Меня зовут Наталья, и я хотела бы передать свою квартиру в дар дочери, однако проблема в том, что она замужем, а ее муж мне не очень нравится. Могу ли я оформить дарственную только на дочь, и сможет ли потом ее супруг претендовать на квартиру? Ответ: Здравствуйте, Наталья. Вы можете совершенно спокойно оформить соглашение дарения в пользу дочери.
Вы можете совершенно спокойно оформить соглашение дарения в пользу дочери. Дарственная имеет такое преимущество, что при передаче имущества супругам, оно не может стать их совместной собственностью (согласно ), поэтому, если вы пропишете в соглашении о дарении лишь дочь, то квартирой сможет распоряжаться только она, поскольку это будет ее личным имуществом, не являющимся совместно нажитым супругами.

Преимущества и недостатки договора дарения сформулируем в ряде выводов:

  • Предусмотрена письменная и устная формы соглашения.
  • Договор дарения имеет как плюсы, так и минусы. В некоторых ситуациях подобное соглашения может стать оптимальным вариантом, а в ряде случаев следует воспользоваться иной формой правового соглашения.
  • Дети, не достигшие 14 лет, вправе совершать только то дарение, которое касается мелких бытовых предметов и личных вещей, не являющихся дорогостоящими.
  • Сделка купли-продажи является более приемлемой, чем дарение, для тех людей, которые не состоят в родственных отношениях, поскольку это сводит к минимуму возможные конфликтные ситуации и дает возможность опротестовать соглашение, в случае необходимости, в суде.
  • В сделке могут принимать участие и несовершеннолетние дети, интересы которых представляют родители или опекуны.
  • Оспорить сделку дарения практически невозможно, и единственным способом является подача искового заявления в судебные инстанции.
  • Дарственная подразумевает передачу имущества дарителя одариваемому лицу.
  • Дарственную оформлять лучше всего между родственниками. Это поможет сэкономить и избежать некоторых сложностей с оформлением.
  • Стоимость оформления дарственной намного ниже, чем завещания, если сделка происходит между родственниками.
  • Завещательный акт также является вариантом передачи имущества между гражданами, но уже после смерти собственника. Данный способ выбирается в том случае, когда владелец недвижимости желает передать ее своим преемникам только после смерти. Если он хочет сделать это раньше, то можно заключить дарственную.
  • Объектом соглашения могут быть как квартира, так и нематериальное имущество, например авторское право.

Вам понадобятся следующие образцы документов: Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: по все России.

Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Какие подводные камни для дарителя таит в себе договор дарения

5 декабря 2018Когда дарение квартиры может навлечь на дарителя неприятности?Дарение жилья – решение ответственное и влекущее последствия как для дарителя, так и для того, кому достанется этот дорогостоящий подарок.

Наиболее часто о договоре дарения задумываются те, кто хочет передать квартиру в собственность близкому (а иногда и постороннему) человек, обойдя при этом завещание и наследников, которые могут этой квартирой после смерти собственника заинтересоваться.Кроме того, дарение позволяет передать долю в квартире другому лицу без того, чтобы соблюсти право преимущественной покупки собственниками других долей.Однако задумываясь о том, чтобы подарить квартиру, собственнику необходимо учитывать и то, что дарение может не только не избавить его от старых проблем, но и обернуться новыми, которые решать придется уже через суд. Рассмотрим, какие подводные камни для дарителя таит в себе дарственная на квартиру.Отношения в семье и между друзьями – понятие зыбкое, и то, что сегодня кажется нерушимыми узами дружбы и любви, завтра может разделить родственников и друзей, сделав их врагами.

Даря квартиру любимому племяннику или внуку, даритель передает им право собственности, а значит, право распоряжаться жильем. Таким образом, если уже через год внук или племянник решит продать или обменять подаренную квартиру, дарителю останется только смириться.

Если в договоре дарения не была прописана возможность пожизненного проживания в ней бывшего собственника, то он может оказаться после продажи или обмена квартиры без крыши над головой.Существующая судебная практика говорит о том, что даже при наличии этого условия даритель может быть выселен из квартиры, и решение такое будет законным. Законодательство определяет, что при переходе права собственности на квартиры члены семьи предыдущего собственника утрачивают право проживания в этой квартире.

А вот право дарителя собственника прижизненно проживать в квартире законом не оговорено. В данной ситуации все будет зависеть от обстоятельств конкретного дела.Сделка купли-продажи жилья влечет за собой обязанность по уплате налогов, а попытка продать долю в квартире еще и обязывает собственника сначала предложить ее к выкупу владельцам других долей. Для того чтобы обойти эти условия, достаточно часто один родственник решает оформить на другого договор дарения.

При этом обычно оговаривается передача денег из рук в руки, а квартира переходит от собственника к собственнику по дарственной, якобы безвозмездно.Следует помнить о том, что в некоторых случаях такая сделка может быть оспорена как притворная (статья 170 ГК РФ), то есть оформленная формально в качестве документарного прикрытия другой сделки. Договор дарения в таком случае признается ничтожным.

Кроме того, встречаются случаи, когда получив квартиру в дар, одаряемый просто отказывается уплачивать положенную дарителю сумму.

Обращение в суд здесь не будет выходом, ведь оформлен договор дарения, а такая сделка – безвозмездна.Если у дарителя накопилось много долгов и над ним нависла угроза обращения взыскания на жилье, он может попытаться «спрятать» его от внимания судебных приставов или налоговиков, оформив договор дарения. Однако суды всегда с подозрением относятся к такого рода сделкам, ведь они позволяют должнику не уплачивать долги, ибо не из чего.И в таких случаях при обращении гражданина с заявлением обо инициации процедуры банкротства суд может ему отказать на основании того, что имущество у него имелось, но было подарено.Кроме того, если физлицо являлось предпринимателем или руководителем юридического лица, дарение может быть отменено, если договор был заключен в пределах полугодового срока до банкротства.

Как видно, дарение может повлечь за собой массу неприятностей для дарителя. Хорошо взвесьте все плюсы и минусы договора, и только после этого принимайте решение.

© Закониус, 2018 г.

Риски при покупке полученной в дар квартиры

» Дата:17.07.2020

Автор статьиЮристНаписано статей177 Юристы относят дарственную к надежным договорам, которые сложно расторгнуть. Гораздо труднее оспорить, чем завещание. Поэтому обычно во время приобретения недвижимости это обстоятельство не вызывает беспокойства у покупателей.

Тем не менее определенные риски при покупке квартиры, полученной по договору дарения, все же имеются. Дело в том, что около 10% дарственных оспариваются и аннулируются в соответствии с имеющимися в законодательстве основаниями. Данная сделка содержит высокие риски по многим причинам.

Важной особенностью является то, что в договоре купли-продажи будут фигурировать большие денежные суммы. Также покупатель должен учитывать сложную процедуру снятия недвижимости с учета прежним владельцем и ее обязательную перерегистрацию на нового собственника.

Перед составлением договора купли-продажи квартиры после дарения следует иметь в виду особенности сделки. Самый главный риск при покупке квартиры по дарению заключается в том, что сама дарственная может быть аннулирована на основании целого ряда обстоятельств.

Это приведет к расторжению сделки, в ходе которого покупатель может лишиться как недвижимости, так и своих денег. Существует перечень обстоятельств, при которых дарственная отменяется по воле самого дарителя. Хотя их и меньше, чем при составлении завещания.

Данные факторы закреплены в . Ваш браузер не поддерживает фреймы Многие интересуются, .

По закону новый собственник сначала обязан зарегистрировать полученный объект. Продавать недвижимость можно только после записи в госреестр.

На это по закону отводится 90 суток. Причины аннулирования соглашения закреплены в ГК РФ с учетом поправок ФЗ №100 от 7 мая 2013 г.

Перечислим главные подводные камни договора дарения, который может быть принудительно расторгнут судьей:

  1. при выявлении в ходе процесса незаконности сделки;
  2. доказательстве того, что даритель не отдавал отчета в своих действиях.
  3. обнаружении факта мнимой сделки;
  4. признании дарителя недееспособным;

Перечень того, чем опасен договор дарения при покупке квартиры, не ограничен данным списком.

В отдельных случаях, закрепленных ст.

578 ГК РФ, установлено право дарителя либо его наследников или даже третьих лиц требовать отмены соглашения и возвращения собственности:

  1. договор аннулируется, если выгодополучатель причинил телесные повреждения дарителю, убил его (тогда требовать расторжения могут наследники), совершил покушение на него самого или близких родственников;
  2. суды по исковым требованиям аннулируют дарение, совершенное ИП либо юридическим лицом в течение полугодового периода до его банкротства;
  3. в договор можно вписать пункт об отмене в случае смерти получателя подарка раньше прежнего собственника (если данного положения нет, квартира достанется наследникам).
  4. следующим основанием является ненадлежащее обращение с подарком, если создается угроза его утраты (однако к квартире данное положение применяется крайне редко);

Таким образом, покупка жилья, полученного в дар, в любом случае предусматривает дополнительные риски. На данном основании сделка отменяется по суду.

Если будет доказано, что выгодополучатель знал о состоянии дарителя, придется не только возвращать собственность, но и выплачивать компенсацию понесенных прежним владельцем расходов в связи с данной сделкой.

Однако в законе есть пункт, по которому в случае невозможности вернуть подарок выгодополучатель обязан возместить его полную стоимость. Это позволяет не расторгать договор купли-продажи подаренной квартиры. Однако для такого решения требуется соглашение сторон. Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, дарственную следует заверять у нотариуса.

Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, дарственную следует заверять у нотариуса.

Специалист выступает гарантом дееспособности сторон.

Ваш браузер не поддерживает фреймы Под данным термином по подразумевается соглашение, заключаемое исключительно для вида и не предусматривающее реальные правовые последствия.

Если обнаружится продажа по договору дарения, который были признан мнимым, покупатель имеет все шансы остаться без своих сбережений.

Рассмотрим, чем опасен договор дарения в данном случае.

Данное обстоятельство крайне важно. Когда даритель не состоит в родстве с получателем, выступающим в качестве продавца, последний обязан при совершении сделки с покупателем выплатить 13% налог.

Если это условие не будет выполнено, вносить сумму придется новому собственнику или наступят иные неприятные правовые последствия нарушения законодательства. Однако в случае дарственной в пользу родственника налогообложение не предусмотрено.

Но требуется предъявить справку о родственных связях.

В данном случае у продавца обязательно нужно потребовать документальное подтверждение факта оплаты налога.

Также следует иметь в виду, что под родственниками подразумеваются:

  1. дети;
  2. муж или жена;
  3. сестры (братья), включая сводных.
  4. родители;
  5. дедушки и бабушки;

Остальные родственные связи в данном случае не учитываются. Это обстоятельство очень важно. Однако от НДФЛ освобождаются продавцы, если жилье находилось в собственности свыше 5 лет.

В целом налогообложение при продаже недвижимости является важным источником поступлений в бюджет. Поэтому данная сфера подлежит пристальному государственному контролю. Данная ситуация опасна тем, что в случае исковых требований к предприятию суд может аннулировать сделку.

Причем в такой ситуации продавец сам выступает в качестве пострадавшей стороны. Это может существенно затруднить процесс возвращения денег.

Если перед сделкой выясняется, что квартира была подарена юридическим лицом либо ИП, покупателю стоит проверить благополучность данного предприятия. Банкротство является серьезным риском при покупке после договора дарения.

Если оно произойдет в полугодовой период после дарственной, соглашение может быть аннулировано по суду. Покупка квартиры, полученной по договору дарения, содержит большое количество рисков.

Поэтому при заключении соглашения следует тщательно проверять документацию.

Особое внимание следует уделять нотариальному оформлению.

Однако важно помнить, что расторгнуть дарственную можно только в порядке судебного рассмотрения.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Сделка дарения недвижимого имущества, в частности, квартиры, считается одной из наиболее простых и распространенных Любой гражданин вправе продать имущество, принадлежащее ему.

Объектом налогообложения является жилье, которое оценивается по Делать подарки очень приятно. Но иногда обстоятельства заставляют пожалеть о проявленной щедрости. И возникают Получив в дар недвижимость, не все готовы ее пользоваться.

Человек может проживать в городе © 2021 Все о недвижимости

Если квартира была получена в дар

– продолжение:Если договором-основанием получения права собственности на квартиру служит «дарственная», то это, как правило, не вызывает особого беспокойства у риэлторов.

Хотя и здесь есть свои «подводные камни». Например, если Дарителя признают недееспособным в момент совершения сделки дарения, то такой договор признается судом недействительным. Правда, риск возможной присущ вообще любой возмездной сделке, за исключением покупки квартиры на первичном рынке.

А еще Даритель мог не понимать значение своих действий, или находиться под влиянием заблуждения, обмана или принуждения в момент дарения своего имущества – все это может служить поводом для признания сделки дарения недействительной. Но здесь нам не стоит сильно переживать, так как доказать в суде факт «невменяемого состояния», «заблуждения» или «принуждения» очень сложно, особенно, по истечении длительного времени (например, года).

Кроме того, если мы видим, что заверен нотариусом, значит вероятность недееспособности Дарителя крайне низка, т.к. выступает, кроме прочего, еще и официальным свидетелем вменяемости и дееспособности сторон сделки, а заодно и свидетелем их доброй воли (т.е.

отсутствия заблуждения или принуждения). Теоретически, если Договор дарения был заключен не между родственниками, то есть риск того, что имела место продажа квартиры, «замаскированная» под дарение. Суд может признать такую сделку притворной и, следовательно, недействительной.

Но, во-первых, это тоже сложно доказать, а во-вторых, инициировать оспаривание такой сделки может, по логике, только обманутая сторона (потенциально – сам Даритель).

А значит, если прошел разумный срок с момента дарения (скажем, год или два), то претензии «обманутой» стороны маловероятны. А по прошествии трех лет (общий ) – близки к нулю.

Какой документ нужен для сделки? Вообще, в судебной практике сделки дарения очень редко (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии), и для такого решения сложно обеспечить убедительные доказательства для суда. Поэтому «дарственная» в виде основания права собственности Продавца на квартиру, считается относительно низкорисковым вариантом для Покупателя.

В некоторых, четко указанных в законе случаях, законодательство позволяет Дарителю отозвать свой дар назад, но такая отмена дарения не влияет на последствия сделки купли-продажи подаренной квартиры.

Все претензии и компенсации в этом случае будут происходить между Дарителем и Одаряемым, а Покупатель квартиры к этим разборкам уже не будет иметь отношения. Но чтобы Покупателю было совсем уже спокойно спать, убедившись в отсутствии даже теоретических оснований для оспаривания сделки дарения, он может связаться (а лучше лично встретиться) с Дарителем, и удостовериться, что тот не имеет к Одаряемому (т.е. к нашему Продавцу) никаких претензий.

А заодно и убедиться в адекватности (дееспособности) самого Дарителя, что несложно сделать, просто немного поболтав с ним о жизни.

Ведь, недееспособным суд может признать человека только ввиду его явного психического расстройства, а такое состояние видно невооруженным глазом. – 3 вида, нюансы, юридические последствия.

Смотри в Глоссарии по ссылке.

Еще один момент, который нам надо проверить перед покупкой квартиры, полученной нашим Продавцом в дар.

Если Даритель и Одаряемый не являются близкими родственниками, то необходимо выяснить, уплатил ли Продавец (13%-НДФЛ) на доход, полученный в порядке дарения? Если уплатил, то он должен предъявить справку из местной налоговой (по адресу нахождения квартиры). Если Продавец утверждает, что налог он платить не должен, то необходимо предъявить документы, подтверждающие его близкое родство с Дарителем (свидетельство о рождении, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении, и т.п.), что действительно освобождает его от уплаты подоходного налога на подаренное имущество.
Если Продавец утверждает, что налог он платить не должен, то необходимо предъявить документы, подтверждающие его близкое родство с Дарителем (свидетельство о рождении, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении, и т.п.), что действительно освобождает его от уплаты подоходного налога на подаренное имущество.

Как это касается Покупателя? Ведь, неуплаченный налог (если такой есть) останется «висеть» на Продавце как обязанность налогоплательщика?

Все так. Но при регистрации уже нашей с ним сделки купли-продажи квартиры, могут возникнуть проблемы.

Ведь имеет право запрашивать всю необходимую ему информацию об объекте недвижимости по межведомственным запросам, и если регистратор обнаружит, что по продаваемой квартире не уплачен налог НДФЛ, то регистрация может быть приостановлена. И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке. Отдельно следует упомянуть о случае, когда Дарителем выступает юрлицо или индивидуальный предприниматель.

Если при угрозе банкротства юрлицо «сливает свои активы» в частные руки, в т.ч. путем дарения, то по требованию заинтересованных лиц () такую сделку дарения суд может признать недействительной. Об этом прямо указано в законе.

Поэтому, если мы обнаружили какое-нибудь ООО или ИП в Договоре дарения, то необходимо выяснить текущее состояние этого предприятия, чтобы убедиться, что это была законная сделка, а не «слив активов» перед банкротством. В этом вопросе нам не помешает . Как правильно оформить – смотри в этой заметке.
Как правильно оформить – смотри в этой заметке.

Таким образом, если основанием получения права собственности Продавца на квартиру служит Договор дарения, а Дарителем выступает физлицо – близкий родственник нашего Продавца, то это хороший вариант для покупки, и мы можем вздохнуть спокойно, и перейти к проверке следующих документов.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Продажа по договору дарения

  1. 8.8.2013
  2. 4897

Некоторые владельцы недвижимости предлагают оформить право собственности на покупателя по договору дарения. Разумеется, не бесплатно. Деньги за объект передаются параллельно с подписанием дарственной.

Обычно в такой схеме заинтересован продавец. Интерес покупателя – в низкой стоимости объекта. Впрочем, такая сделка в будущем может обернуться серьезными сложностями.

Риски для обеих сторон настолько велики, что иногда риэлторы в таких сделках даже не берутся участвовать. К схеме продажи недвижимости по договору дарения прибегают достаточно редко. По статистике разных агентства недвижимости, с подобным предложением в агентства продавцы обращаются всего несколько раз в год.

К продаже по договору дарения прибегают только в крайних случаях: 1. Сложность продажи доли При продаже доли продавец обязан получить от других сособственников отказ от использования преимущественного права выкупа.

Это право закреплено за ними Жилищным кодексом РФ.

Без получения отказа сделка не будет зарегистрирована в управлении Росреестра. Соблюсти процедуру возможно двумя способами: при подписании бумаг у нотариуса или отправления извещений о продаже по почте заказным письмом с уведомлением. В извещении должна быть указана стоимость квартиры и срок для ответа (один месяц).

Согласно Гражданскому кодексу РФ, отказом может считаться отсутствие ответа.

Таким образом, если в течение месяца никто не ответил, то Росреестр зарегистрирует сделку на основании отправленных извещений. Правда, если извещение не было получено вовремя, то по закону совладелец вправе в течение трех месяцев после сделки вправе требовать в суде перевода покупки на себя Казалось бы, схема простая. Но, как показывает практика, совладельцы нередко изъявляют желание выкупить долю.

И сделать они это планируют по максимально низкой цене. Для этого используются все возможные рычаги воздействия на собственника. Впрочем, к злоупотреблению правом преимущественного выкупа прибегают не только для демпинга.

Особенную сложность представляют случаи, когда отношения между владельцами испорчены, и сособственники препятствуют продаже доли из принципа. Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»: « Дарение затевают ради того, чтобы не получать согласие остальных дольщиков.

В этом случае оно не требуется. Долю можно продать, если отношения между совладельцами нормальные, а если нет, то продать бывает сложно, так как те ребята в последний момент начинают чинить препятствия.

Они заявляют о том, что будут приобретать сами, сделка распадается, а сособственники в итоге тоже не покупают. Если найден новый покупатель, дольщиков надо снова уведомлять, а они снова изъявят желание и будут «тянуть резину» и так далее».

Еще больше проблем с выкупом долей добавили многоквартирные дома, построенные на землях ИЖС. В таком случае, сособственников может быть не один десяток.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»: «На землях ИЖС многоквартирный дом оформляется как индивидуальный, в котором продаются доли – квартиры. Продать квартиру здесь будет непросто. Для того чтобы всех жителей дома не уведомлять, обычно продают через дарение».

Аналогичная ситуация складывается при продаже машино-места в подземном паркинге. Парковочные места обычно оформляются застройщиками как доли.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»: «У нас в работе сейчас парковка, где 98 сособственников.

Парковка сдана как единый объект, который разделен на 98 долей. Там практически нереально связаться со всеми и получить от них согласие.

В этом случае используют договор дарения. Люди действуют из оптимального способа затрат своей энергии». 2. При нежелании выплачивать налог при продаже При продаже объекта, который был в собственности менее трех лет, продавец обязан выплатить налог в размере 13% от его стоимости. В случае продажи через договор дарения обязанность выплатить налог перекладывается с продавца на покупателя, так как, формально, в такой сделке покупатель является одаряемым.

В случае продажи через договор дарения обязанность выплатить налог перекладывается с продавца на покупателя, так как, формально, в такой сделке покупатель является одаряемым.

От выплаты налога при дарении освобождены только родственники дарителя.

Согласно Семейному кодексу РФ, при дарении недвижимости близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами) налог не взимается. В остальных случаях, в соответствии с Налоговом кодексом РФ, одаряемый обязан самостоятельно исчислить НДФЛ (13% от стоимости квартиры) с полученного дохода. Если стоимость подарка не определена, то в расчет принимается оценочная стоимость квартиры БТИ, которая обычно в разы ниже рыночной.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»: « Одаряемый платит налог от оценочной стоимости БТИ.

Она небольшая. Или второй вариант: если в договоре дарения указывается стоимость даримого имущества, то в этом случае с нее выплачивается налог.

Но если она окажется чувствительно меньше оценочной стоимости БТИ, то налоговая запросит справку из БТИ об оценочной стоимости и возьмет налог с этой суммы». Дарение является безвозмездной сделкой.

Одаряемый принимает подарок в том виде, в каком он преподносится – со всеми долгами и правами других лиц. И предъявлять какие-либо претензии дарителю он не в праве.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»: «Если был заключен договор дарения и право собственности перешло к Одаряемому, который впоследствии узнал о правах третьих лиц на жилое помещение, то никаких претензий к Дарителю он не сможет предъявить, по той причине, что договор дарения не предусматривал встречное исполнение со стороны Одаряемого за исключением принятия дара». В отличие от договора купли-продажи, где фиксируется, что имущество передается свободным от прав третьих лиц, договор дарения этого не предусматривает.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»: « Деньги передали, ваши проблемы – примерно такая позиция может быть у суда. Скорее всего, иск о возмещении расходов суд не примет, потому что договор дарения безвозмездный». Единственный способ вернуть деньги – расторгнуть сделку в судебном порядке.

Для этого покупателю предстоит доказать, что под видом дарения была проведена сделка купли-продажи. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, такая операция является притворной сделкой. При наличии доказательств или свидетельских показаний такая сделка легко оспаривается в суде.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»: «Притворной сделкой по закону признается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Если по договору предполагается встречная передача вещи или права либо предполагается встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор согласно п.

2 ст. 170 и п. 1 ст. 552 ГК РФ признается притворной сделкой.

Если была заключена притворная сделка, то такую сделку через суд могут оспорить стороны, а также заинтересованные лица (долевые собственники, наследники). Все полученное по такой сделке должно будет вернуться каждой из сторон».

При расторжении сделки суд обяжет продавца вернуть полученную от покупателя сумму. Учитывая, что цена объекта нигде не зафиксирована, стоимость будет определяться исходя из рыночного уровня.

А эта величина с момента совершения сделки может измениться. Впрочем, гораздо чаще инициаторами расторжения подобной сделки выступает не покупатель, а третьи лица.

Обычно ими являются родственники дарителя, у которых были собственные планы на «подаренный» объект. В судах доказывается, что владелец не отдавал отчет своим действиям, когда дарил свое жилье незнакомому человеку. Особенно правдоподобно это выглядит в тех случаях, когда дарение существенно ухудшило жилищные условия дарителя.

Расторжение притворной сделки возможно даже после перепродажи квартиры. Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»: «По закону при перепродаже следующий покупатель является добросовестным приобретателем.

Хотя были случаи оспаривания и таких сделок. Например, когда доказывается, что это было сделано специально. Когда продавец знал, что будет оспариваться сделка дарения, но все равно продал объект.

Был случай, обратилась женщина. Ее отец в возрасте, когда уже был слепым, подарил земельный участок мужчине, который за ним ухаживал. После этого прошло шесть лет, дочь подала в суд для оспаривания этой сделки, она пыталась доказать, что пожилой человек не понимал, что делал.

Процесс затянулся, мужчина перепродал участок знакомому, который тоже перепродал. В итоге, несмотря на две возмездные сделки, суд признал сделки ничтожными.

Дочь стала обладательницей участка».

Дарение является безвозмездной сделкой, и передача денег нивелирует факт дарения. Чтобы исключить доказательную базу для оспаривания сделки, при продаже по договору дарения расписки не пишутся. Деньги передаются продавцу без каких-либо подтверждающих документов.

Причем, это происходит еще до регистрации права собственности на покупателя.

В большинстве сделок, деньги передаются при подписании дарственной.

Притом, что дарственная может быть отозвана в любой момент. Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»: «Даже, если заявления о государственной регистрации находятся на рассмотрении в Управлении Росреестра, то даритель вправе подать в письменной форме заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав. В таком случае государственная регистрация приостанавливается на срок не более чем месяц, если одаряемый не обращался с аналогичным заявлением».

Наказание за совершение притворных сделок законодательством не предусмотрено.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»: «Конкретного наказания за заключение притворной сделки в законе не существует.

Для определения данного вопроса необходимо будет производить анализа всех событий связанных с этой сделкой, включая мотивы совершения сделки». Покупателя обяжут вернуть квартиру, а продавца – деньги, которых у него уже может не быть.

*** Из-за злоупотребления правом первоочередного выкупа доли или из-за большого количества содольщиков, продавцы иногда оказываются заложниками ситуации. Участники рынка считают, что в этом вопросе должны произойти изменения на законодательном уровне, поскольку сегодня подобная схема может быть использована не только для продажи недвижимости, но и для мошенничества. Подписаться на еженедельную email-рассылку Подписывайтесь на новости:

«Подводные камни» договора дарения.

Как обезопасить себя и своё имущество

Как обезопасить себя при заключении договора дарения квартиры, в каких случаях за подаренную недвижимость нужно платить налоги, и каким образом можно отменить дарственную?Комментирует нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров. «Квадратъ»: Считается, что при заключении договора дарения к нотариусу обращаться не обязательно, но может ли оформление дарственной у нотариуса как-то защитить от того, что впоследствии договор могут признать недействительным?Алексей Комаров: Действительно, закон допускает простую письменную форму договора дарения недвижимости, но, принимая решение о том, как оформить сделку, сторонам нужно учитывать все возможные риски.

Согласно судебной статистике, иски о признании договора дарения недействительным подают в суд, во-первых, по основанию совершения сделки под влиянием обмана, насилия или угроз (статья 179 ГК РФ), а во-вторых, по заявлению наследников о том, что даритель в момент совершения сделки не понимал значения своих действий и не мог руководить ими (статья 177 ГК РФ).

Причина появления большинства подобных исков – это внутрисемейные конфликты. Типичный пример: престарелый человек делает договор дарения квартиры на племянника, который осуществлял за ним уход и морально поддерживал во время болезни.

Право собственности на племянника зарегистрировано, даритель умирает, а дочь дарителя, проживающая в другом городе, подает иск о признании договора недействительным.

Существует множество причин, по которым сделку лучше оформлять профессионалу-нотариусу, но я остановлюсь на основной.

Нотариус устанавливает соответствие воли и волеизъявления сторон, а также удостоверяет только бесспорные юридические факты. Приведу следующий пример: собственник решил продать долю в праве собственности на недвижимость (комнату в коммунальной квартире), но поскольку с соседями отношения не сложились, то обращаться к ним за отказом от преимущественного права покупки (статья 250 ГК РФ) наш продавец не хочет и предлагает покупателю оформить сделку договором дарения и рассчитаться через банковскую ячейку. В этом случае отказ других сособственников не нужен, так как правила этой статьи ГК применяются при продаже и при отчуждении доли по договору мены.

Воля продавца и покупателя ясна – один покупает, другой продаёт имущество, но волеизьявление (форма сделки) воле не соответствует. В результате сделка может быть признана недействительной.

Профессиональные мошенники, «чёрные» риелторы, знающие юридические тонкости, активно этим пользуются, ставя добросовестных покупателей в уязвимую правовую позицию. Резюмируя сказанное, сегодня заключать договор дарения или купли-продажи недвижимости без участия квалифицированного юриста-нотариуса просто опасно.

«Квадратъ»: В каких случаях договор дарения может быть отменён?

Может ли сам даритель его отменить, если он считает, что его ввели в заблуждение при заключении договора? Алексей Комаров: В случае обоюдного согласия расторжение договора происходит по соглашению сторон.

По требованию какой-то одной из сторон расторжение происходит в судебном порядке.

Применительно к недвижимости договор дарения представляет собой сделку, по которой даритель безвозмездно передаёт или обязуется передать одаряемому в собственность имущество.

Принятие дара связано с необходимостью передачи права собственности. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. В случае регистрации перехода права собственности титульным владельцем становится одаряемый, дар считается принятым, а договор – исполненным, поскольку стороны выполнили свои обязательства.

Отказ одаряемого от уже принятого дара невозможен, так как надлежащее исполнение прекращает обязательство и право на расторжение утрачивается (Определение Воронежского областного суда от 4 сентября 2012 г.

N 33-4543). Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать дар в будущем, если после заключения договора имущественное или семейное положение, либо состояние здоровья дарителя изменились настолько, что теперь исполнение договора приведёт к существенному снижению уровня его жизни (статья 577 ГК РФ). Например, в суде было рассмотрено дело о намерении дарителя в будущем передать в дар жилой дом. Суд пришёл к выводу, что оснований для возникновения права собственности на дом у одаряемого нет.

Было принято во внимание то, что даритель находился в затруднительном финансовом положении из-за того, что был уволен с работы, а спорный жилой дом был его единственным местом жительства.

Он в этом доме был прописан, и в случае дарения за ним не сохранилось бы право пользования им (Решение Клинского городского суда Московской области от 20 июня 2012 г.

по делу N 2-1169/2012). Даритель также имеет право отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из его членов семьи или близких родственников, либо умышленно причинит дарителю телесные повреждения (статья 578 ГК РФ). Стоит отметить, что в договоре можно предусмотреть право дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого. Однако такое право у дарителя возникает лишь в том случае, если стороны оговорили это в самом документе при его заключении.

Если даритель переживёт одаряемого, отмена дарения не происходит автоматически.

Каждый гражданин осуществляет любое принадлежащее ему право по своему усмотрению. Поэтому даритель может реализовать имеющееся у него право на отмену дарения, а может и не воспользоваться им. В последнем случае дар переходит к наследникам одаряемого.

В случае если даритель полагает, что его ввели в заблуждение при заключении договора, признавать недействительной данную сделку необходимо в судебном порядке (статья 179 ГК РФ). Судебная практика показывает, что часто дарители недвижимости оказываются в сложных ситуациях из-за того, что при заключении договора дарения в простой письменной форме не в полной мере понимают и осознают последствия совершенных ими действий. Обиженные и, как им кажется, обманутые родственниками и друзьями дарители обращаются в суд, желая спустя какое-то время «вернуть всё на свои места» и отменить договор дарения.

Но подтвердить в суде свою правоту им очень сложно. Поскольку они опираются только на слова и эмоции, им часто не удается доказать тот факт, что они не осознавали последствий подписания договора либо передали имущество под влиянием обмана или угроз.«Квадратъ»: По закону, если имущество дарится близкому родственнику, он освобождается от уплаты налога в 13%. Кто в данном случае считается близким родственником?

И значит ли это, что другие родственники и гражданские супруги (сожители) обязаны уплатить налог?Алексей Комаров: Доходы, полученные благодаря дарению, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом.

Это супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые, дедушка с бабушкой и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (пункт 18.1 статьи 217 НК РФ).

Другие категории граждан не освобождаются от уплаты налога. В ситуации, когда даритель и одаряемый не являются членами семьи или близкими родственниками, следует подумать о другой возможности отчуждения недвижимости, например, о заключении договора купли-продажи. Налогом облагается сумма, указанная сторонами в договоре.

В соответствии со статьей 105.3 НК РФ, для целей налогообложения доходы, получаемые лицами, признаются рыночными. Пока не доказано обратное, предполагается, что цена по договору соответствует уровню рыночных цен.

Для того чтобы налог был минимальным, в договоре дарения следует указывать инвентаризационную (кадастровую) стоимость имущества. Так, в судебной практике был случай, когда было принято решение о доначислении налога из-за того, что в договоре дарения была указана одна цена, а в налоговой декларации налог был рассчитан с инвентаризационной стоимости (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 30.10.2013 г. № 33-13217/2013).«Квадратъ»: Можно ли в договоре дарения прописать пункт, по которому квартира будет подарена в будущем после смерти дарителя?

Или в данном случае человеку лучше написать завещание?Алексей Комаров: Договор, предусматривающий передачу дара после смерти дарителя, ничтожен (статья 572 ГК РФ). Единственный законный способ распорядиться имуществом на случай смерти – это оформить у нотариуса завещание.

Вообще, это очень большая и ёмкая тема, о которой лучше поговорить отдельно. «Квадратъ»: Какие документы необходимо предоставить нотариусу для оформления договора дарения квартиры?Алексей Комаров: Для нотариального удостоверения сделки необходимо предоставить документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого (или их представителей при наличии доверенности), правоустанавливающие документы на недвижимость (например, договор приватизации, договор купли-продажи), свидетельство о государственной регистрации права собственности, кадастровый паспорт помещения, а также иные документы, в зависимости от условий приобретения права собственности (например, согласие супруга на распоряжение общей совместной собственностью, согласие от проживающих лиц). Хотелось бы заметить, что при нотариальном удостоверении сделки правоустанавливающие документы дарителя остаются в делах нотариуса, что препятствует мошенническим действиям по повторному отчуждению имущества.«Квадратъ»: Для того чтобы дарственная на квартиру вступила в силу, её нужно обязательно зарегистрировать в регистрационной палате.

Какие документы для этого нужны? Алексей Комаров: Поскольку с 1 марта 2013 года отменена государственная регистрация сделок с недвижимостью (такая регистрация осуществлялась одновременно с регистрацией перехода прав и, по существу, дублировала последнюю), то договор дарения между сторонами считается заключённым после достижения сторонами всех существенных условий сделки.

После государственной регистрации переходит лишь право собственности на имущество.

Отсутствие регистрации перехода права собственности не влияет на действительность договора. Бывают случаи, когда стороны подписывают договор дарения, а после этого даритель отказывается регистрировать сделку. В этом случае, в соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ, одаряемый вправе в судебном порядке заставить дарителя провести регистрацию.

Для государственной регистрации перехода права собственности предоставляется договор дарения, документ об уплате государственной пошлины, нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя, либо заявление о том, что лицо не состояло в браке на момент приобретения отчуждаемого объекта, иные документы в случае необходимости. При нотариальном удостоверении сделки пакет документов формирует и подает на регистрацию нотариус.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+