Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Порядок переуступки прав на квартиру в новостройке

Порядок переуступки прав на квартиру в новостройке

Порядок переуступки прав на квартиру в новостройке

Как продать квартиру по переуступке

В 2016 году я купила квартиру на старте строительства, но застройщик срывал сроки, а в 2021 и вовсе обанкротился.

Мария Романова нетерпеливый дольщикДом передали другому застройщику. Я решила не дожидаться, когда дом достроят, и продала свою квартиру до того, как разрешили оформить право собственности.

Расскажу, как это сделать и где можно сэкономить.Когда дольщик заключает договор участия в долевом строительстве — ДДУ, у него появляется право требовать у застройщика квартиру, которую он оплатил. Застройщик, в свою очередь, обязан в оговоренные сроки построить эту квартиру и передать ее дольщику.Дольщик может уступить свое право требования на квартиру другому лицу. Но поскольку квартира еще не достроена, он уступает именно право требовать с застройщика достроить и передать ему квартиру.

Для этого они оформляют специальный договор — уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, или договор цессии, как его называют в юридической терминологии.Проще говоря, это замена в договоре одного дольщика на другого, пока еще не подписан акт приема-передачи квартиры.Я знаю, что правильно говорить «уступка права требования», но в народе говорят проще — переуступка.

Дальше в статье я так и буду ее называть, поскольку это привычнее и понятнее.В 2016 году я купила однокомнатную квартиру в подмосковном жилом комплексе у компании «Урбан групп» — на тот момент это был один из крупнейших девелоперов Подмосковья. По договору долевого участия квартира стоила 2,24 млн рублей, срок сдачи — январь 2018 года. Я рассматривала покупку как инвестицию и не планировала жить в квартире.В 2018 году компания начала срывать сроки, а в 2021 обанкротилась.

Об ухудшении ситуации я узнала из новостей в открытых источниках. Предвестником проблемы оказалось сообщение о том, что крупные банки начали и сворачивать ипотечные программы. На момент банкротства у «Урбан групп» было 14,6 тысячи заключенных ДДУ на строительство общей стоимостью больше 50 млрд рублей.Дальше все новости я узнавала Сначала там опубликовали информацию о новом конкурсном управляющем, а потом — данные нового застройщика.

Он обещал передать ключи в мае 2021 года.Дома начали достраивать, но ситуация по моему жилому комплексу была не очень оптимистичной. Это я поняла, когда изучила «Циан», форум и чаты. Аналогичные квартиры в уже сданных корпусах комплекса стоили чуть дороже по сравнению с ценами, за которые они продавались еще на стадии котлована.

То есть можно было не ждать, что, когда дом построят, квартира вырастет в цене.Пока мы с мужем ждали эту квартиру, мы купили еще одну, но уже в Москве и двухкомнатную. Для нее мы взяли ипотечный кредит в 5 млн рублей под 9,5% годовых на 15 лет.

Мы планировали, что, когда та квартира в Подмосковье достроится, мы ее продадим и сможем частично погасить кредит.В какой-то момент мы сели и все посчитали.

Выходило, что нам выгоднее как можно быстрее продать однушку и погасить часть ипотеки, чем ждать сдачи долгостроя и маловероятного повышения цены на него. Иными словами, разница в отдаче от средств, вложенных в ипотеку сейчас или через полгода, была очевидна. Нужно было продавать долгострой и погашать ипотеку.Чем быстрее, тем лучше.С самого начала я столкнулась с тем, что нигде нет четкой пошаговой инструкции, как продать квартиру по уступке права требования.

На форумах делились только небольшими деталями о процессе.На юристе я хотела сэкономить. Поэтому то, как нужно действовать, я находила в открытых источниках — на сайте Росреестра, форумах и в статьях в интернете. Для себя обозначила такие этапы:

  • Зарегистрировать договор в Росреестре.
  • Совершить сделку.
  • Понять, за сколько я могу продать квартиру, и назначить цену.
  • Получить разрешение от застройщика.
  • Составить объявление и найти покупателя.
  • Получить деньги.
  • Уведомить застройщика.
  • Подготовить и согласовать договор переуступки квартиры.
  • Подать налоговую декларацию.

Знаем все о недвижимостиРазбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимостиПодписатьсяЦена зависит от того, насколько срочно нужно продать квартиру.

Чем ниже цена, тем больше шансов, что квартиру быстро купят.

Мне было важно быстро выйти на сделку.

Я изучила текущие объявления по продаже квартир в моем доме и в уже сданных домах.

Получалась следующая картина.Аналогичные квартиры в уже сданных домах первой очереди стоили 3 млн рублей. По строящимся квартирам было видно, что цены на них ставят такие же, но объявления долго висят. Владельцы постепенно снижали цену, и при отметке 2,5—2,7 млн рублей объявление исчезало.

Я решила проверить все сама и выставила квартиру за 3 млн рублей.

Но даже когда я начала сбавлять цену, звонков не было.Я знала сумму, до которой готова снизиться. Я обозначила для себя нижний порог на 10% выше стоимости квартиры по ДДУ, то есть в 2,46 млн рублей. Мне хотелось хотя бы окупить первоначальную стоимость квартиры по ДДУ.На этом этапе нужно было принять решение, стоит ли пользоваться услугами риелтора и юриста.

Я обратилась к нескольким специалистам и выяснила, что стоимость поиска покупателя и сопровождения сделки в Москве составляет минимум 40 тысяч рублей. Я решила искать покупателя сама.Проще всего разместить объявление на одной из площадок по продаже недвижимости. Для этого надо взять характеристики квартиры из ДДУ, найти или сделать самостоятельно хорошие фотографии, выбрать, где именно будете публиковать объявление.Я выбрала «Циан», а затем добавила «Авито».

Срок сдачи дома в объявлении указала на основании дорожной карты на сайте Фонда защиты прав гражд года: начала с 3 млн рублей, а к октябрю снизилась до 2,6 миллиона. Снижала стоимость примерно на 100 тысяч в месяц. Всего на размещение объявлений я потратила около 2 тысяч рублей.Просмотров объявления было много, но реальных звонков — мало.

На «Циане» объявление просмотрели 454 раза, на «Авито» — 3892. Я получила 10 звонков с предложением услуг поиска покупателей, юридических услуг и помощи в сопровождении сделки.

От всех любезно отказалась. Пять раз мне позвонили по поводу продажи.

После этого нашелся один покупатель.Я предполагаю, что мне мало звонили, поскольку потенциальные покупатели боялись связываться с проблемным жильем, зная историю строительства и банкротства моего застройщика. Также их волновало, что могут возникнуть проблемы с инфраструктурой — строительством детского сада и школы, отоплением и транспортной доступностью.Вопросов и опасений по самой форме сделки не возникало. Часто спрашивали, брала ли я ипотеку на квартиру, поскольку с такими сделками могут возникать сложности.

У меня квартира была оплачена полностью и без ипотеки, поэтому привлекать банк для сделки не требовалось. Что делать? 13.03.19Я отвечала на все вопросы честно и ничего не приукрашивала.Через 5 месяцев с того момента, как я выставила квартиру, нашелся потенциальный покупатель.

Это были муж с женой, которые покупали квартиру в инвестиционных целях.

Причем они покупали ее в ипотеку и вкладывали материнский капитал.Я ответила на их вопросы по срокам сдачи, застройщику, самой квартире, отделке и планировке, а также условиям ДДУ по телефону и электронной почте. Затем мы встретились и я показала текущие документы по сделке с застройщиком.

После небольшого торга я согласилась снизить цену до 2,5 млн рублей, и покупатель сообщил, что готов выйти на сделку.Прежде чем совершать сделку, нужно получить разрешение от застройщика. Это условие было прописано в моем ДДУ.Как ни странно, разрешение на переуступку нужно получать даже в том случае, если застройщик — банкрот. Но предоставлять это разрешение в Росреестр вместе с пакетом документов на регистрацию, если квартира оплачена полностью, Я написала электронное письмо новому застройщику — фонду «Специальные проекты», который достраивает мой дом, и прикрепила заявление.

В нем указала данные по объекту, приложила платежку из банка о том, что я исполнила обязательства по ДДУ, а также скан самого ДДУ. В заявлении еще нужно указать, на кого будет оформлена передача права, то есть данные покупателя, — они у меня уже были.По телефону в фонде сообщили, что срок подготовки согласия — 30 дней.
В заявлении еще нужно указать, на кого будет оформлена передача права, то есть данные покупателя, — они у меня уже были.По телефону в фонде сообщили, что срок подготовки согласия — 30 дней. На форуме моего ЖК писали, что по факту его делают быстрее.

Через неделю после подачи заявления фонд прислал ответ по электронной почте с приложением скана согласия на уступку права требования на официальном бланке. Я договорилась с фондом о времени и забрала оригинал согласия.С уступкой права требования есть сразу несколько важных моментов. Поясню сначала, что такое переуступка и как можно оспорить отказ застройщика согласовать вам эту переуступку, а потом расскажу про неустойку при задержках сдачи дома, которые часто сопровождают такие случаи.

Дмитрий Корнев юристЧто такое переуступка.

Напрямую в законодательстве не упоминается такой договор, как переуступка права требования. Соответствующий раздел в ГК РФ называется «Уступка требования (цессия)». А до 2014 года и слово «цессия» в ГК РФ не упоминалось.В моей практике часто переуступкой называют вторую и последующую уступки права требования.

Потому что их количество не ограничено. Одно и то же требование можно уступить и два, и три, и пять раз.

Обычно в каждом последующем договоре указываются все предыдущие уступки. А чтобы у них не были одинаковые названия, то первую называют уступкой, а вторую — переуступкой.

К третьей все равно начнутся проблемы с распознаванием, но в первых двух хотя бы можно ориентироваться. Но в целом наименование договора значения не имеет и никаких рекомендаций на этот счет не существует.Нужно ли согласовывать уступку права требования с застройщиком. Эта обязанность в законодательстве напрямую не закреплена.

Если смотреть в целом на законодательство о долевом участии в строительстве, то уступка может быть совершена, если выполняются два условия:

  • Права по основному требованию должны быть зарегистрированы в Росреестре. Акт приема-передачи не подписан.
  • Оплата должна быть произведена в полном объеме, иначе требуется соглашение о переводе долга. А вот оно как раз требует согласие застройщика.

Нужно ли согласовывать уступку права требования с застройщиком. Эта обязанность в законодательстве напрямую не закреплена.

Если смотреть в целом на законодательство о долевом участии в строительстве, то уступка может быть совершена, если выполняются два условия:

  • Оплата должна быть произведена в полном объеме, иначе требуется соглашение о переводе долга. А вот оно как раз требует согласие застройщика.
  • Права по основному требованию должны быть зарегистрированы в Росреестре. Акт приема-передачи не подписан.

До 1 января 2018 года действовала старая редакция ст. 388 ГК РФ. В ней не было положения о том, что по соглашению сторон уступка может совершаться с согласия должника по неденежному требованию.

А требование квартиры в данный момент — это как раз еще неденежное требование.

Предыдущая редакция этой статьи вообще не делила требования на денежные и неденежные. Но застройщики все равно включали такой пункт в договоры. Однако пока в ГК РФ не было соответствующих положений, суды признавали эти пункты недействительными как ущемляющие права потребителя.

Вернее сказать даже так: суды отказывали застройщикам в признании недействительными уступок, совершенных без согласия.Приведу пример такого решения.

Застройщик пытался оспорить уступку, которую совершили без его согласия. , что, поскольку дольщик выполнил все требования застройщика по оплате квартиры, уступка может быть произведена без каких-либо согласований с застройщиком несмотря на условия договора.Как оспорить отказ застройщика согласовать переуступку.

, что, поскольку дольщик выполнил все требования застройщика по оплате квартиры, уступка может быть произведена без каких-либо согласований с застройщиком несмотря на условия договора.Как оспорить отказ застройщика согласовать переуступку. У автора договор долевого участия заключен до 1 января 2018 года. Юридически требование согласовать уступку с застройщиком можно было бы оспорить в суде.

У героини этой статьи не было проблем с получением согласия, но так бывает не всегда. Застройщик может отказаться дать такое согласие, и тогда это можно было бы оспорить. Это касается любых договоров долевого участия, которые зарегистрированы до 1 января 2018 года.Можно представить ситуацию, при которой договор заключен уже после 1 января 2018 года.

И по нему дольщик обязан согласовать с застройщиком уступку, а застройщик такого согласия не дает.

В этом случае на помощь придет и Эти статьи отдают приоритет защите прав потребителей над некоторым положениями ГК РФ.Потребитель, заключая договор, часто находится в положении, когда не может требовать от застройщика никаких изменений. Поэтому при таких спорных вопросах отдается приоритет общим нормам закона о защите прав потребителей над нормами договора и ГК.

Если застройщик своими условиями о согласовании уступки ставит дольщика в невыгодное положение, их признают недействительными.Хотя формально согласие застройщика предоставлять в Росреестр не нужно, регистраторы на местах могут перестраховываться и отказываться регистрировать вашу уступку без согласия застройщика, которое тот не хочет давать.

Это можно тоже оспорить в суде. Ссылаться надо будет все на тот же закон о защите прав потребителей, а также и о пределах осуществления гражданских прав. Если вы свои обязательства по договору выполнили, а застройщик по своим мотивам не хочет вам давать согласие, то он злоупотребляет своими правами и суд может заставить его дать согласие.

Кроме того, никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.Кроме того, теоретически можно оспорить в суде и отказ Росреестра зарегистрировать уступку без письменного согласия.

Автор правильно отметила, что согласие застройщика на регистрацию представлять по закону не нужно, но практика бывает и обратная. Это связано с тем, что с 1 января 2017 года за убытки от зарегистрированных ими сделок.

Поэтому, например, Росреестр в нашем регионе всегда приостанавливает регистрацию уступки, если нет согласия застройщика. Оспаривать отказ Росреестра даже быстрее, чем судиться с застройщиком. Дело в том, что отказ Росреестра обжалуется по правилам кодекса об административном судопроизводстве.

И сроки рассмотрения там короче, чем по правилам, которые действуют в судах общей юрисдикции.Если с вас будут требовать плату за согласование переуступки — это тоже незаконно все по тем же статьям закона о защите прав потребителей.Можно ли уступить право требования неустойки. Допустим, вы купили квартиру по договору долевого участия, дом просрочили, начала начисляться неустойка. Сами вы заниматься судом не хотите, зато на рынке много юридических услуг по взысканию неустойки.

В этом случае право требования неустойки можно уступить отдельно от права требования квартиры. Даже если в вашем договоре такое не предусмотрено. И пусть юристы разбираются с застройщиком без вас.

При этом никакого согласия застройщика получать не нужно, так как требование денежное. И если застройщик решит признать недействительной уступку права требования неустойки и пойдет в суд, На мой взгляд, это самый важный этап.

От того, насколько хорошо прописаны условия договора, зависит успех всей сделки.Сначала я думала, что сама смогу составить договор. Начала изучать шаблоны в интернете.

Когда стала заполнять один из них, поняла, что есть много нюансов.

Я не юрист, и почти по каждой строчке у меня были вопросы. Например, как учесть сделку с ипотекой, маткапитал и корректно прописать порядок получения денег.

Стало очевидно, что следует обратиться к профессионалам.Шаблон договора переуступки, который я нашла в интернетеЯ нашла юриста и попросила его доработать текст договора.

За это я заплатила 3500 Р. Юриста мне посоветовали родители — они сотрудничали с ним по другому вопросу.

Он доработал мой договор, и я согласовала его с покупателями.Шаблон договора переуступки, который сделал мне юристПоскольку мои покупатели были с ипотекой, договор пришлось согласовать еще и с банком. Юристы банка смотрят сам договор и вписывают туда реквизиты и данные ипотечного договора.

На этом этапе нужно быть особо внимательным: банк может изменить формулировки в договоре на более выгодные для него.

Обычно это касается формулировок о возврате денег в случае, если договор признают недействительным. Поэтому после того, как вам вернут договор из банка, следует показать его еще раз вашему юристу и основательно выверить текст и каждую цифру, чтобы в дальнейшем не возникло проблем.

Менять договор во время сделки в банке и перепечатывать будет очень затруднительно.Дату сделки нам назначили, когда мы согласовали все договоры: покупатели и банк — договор ипотеки, а мы с банком — договор переуступки.В первую очередь мои покупатели подписали ипотечный договор с банком. Затем мы с покупателями подписали шесть экземпляров договора уступки права требования: один для меня, по одному для каждого из двух покупателей, один для Росреестра, один для фонда и один для конкурсного управляющего. Документ скрепили при помощи степлера, и все участники расписались на каждой странице.Теперь нужно было зарегистрировать договор в Росреестре.

Поскольку недвижимость находилась в Подмосковье, в Москве можно было зарегистрировать такой договор только в нескольких МФЦ, которые принимают документы независимо от места расположения объекта недвижимости.

Таких МФЦ в Москве очень мало, и запись в них была заполнена еще на месяц вперед. Мы не стали ждать очереди и записались по телефону в МФЦ в Химках сразу в день сделки.

Приезжать в МФЦ нужно всем участникам договора уступки права требования.Документы, которые мы подали для регистрации договора переуступки:

  • Оригиналы паспортов. С них сотрудник МФЦ сделал копии. Поскольку с момента заключения ДДУ у меня поменялась фамилия, я принесла свидетельство о браке.
  • Оригинал договора ДДУ.
  • Квитанция об уплате пошлины 350 Р. Ее уплатили покупатели.
  • Согласие супруга правообладателя. У нас оно не требовалось, поскольку я заключила ДДУ до того, как вступила в брак.
  • Заявление — сотрудник МФЦ сам его готовит, остается только подписать.
  • Документы о полной оплате недвижимости. У меня это были согласие застройщика и платежное поручение.
  • Подписанный договор уступки права требования — все экземпляры, у нас их было шесть.

на сайте госуслуг Рекомендую также позвонить Там уточнят, какие документы нужны для сделки, и ответят на все вопросы.

Вместе с этим пакетом документов наш покупатель сразу же подал заявление на регистрацию договора ипотеки.Срок регистрации — 9 рабочих дней. Статус подготовки документов удобно Чтобы узнать о доставке готовых документов в МФЦ из Росреестра, необходимо звонить в сам МФЦ. Получать готовые документы можно по отдельности с покупателем.

Потребуются паспорт и опись, которую дали в МФЦ.По договору я должна была уведомить конкурсного управляющего и фонд о сделке, а также отправить им оригиналы документов.

Для этого у меня на руках было три экземпляра зарегистрированного договора.

Сканы договора я отправила по электронной почте, а оригиналы — заказным письмом Почтой России с описью вложений и объявленной ценностью 1 рубль.Я выбрала такой способ отправки, чтобы обезопасить себя, если возникнут споры или придется что-то доказывать в суде. Во-первых, в описи видно, что именно я отправляю.

Во-вторых, когда уведомление о вручении письма вернулось, я точно знала, что адресат действительно получил мои документы.

За отправку документов я заплатила 800 Р.В договоре мы указали, что расчеты с покупателем будем вести через аккредитив. Аккредитив — это специальный счет в банке, на который одна сторона вносит деньги перед сделкой, а вторая получает их только после регистрации договора в Росреестре. Банк становится хранителем денег на время регистрации договора.
Банк становится хранителем денег на время регистрации договора.

Когда договор будет зарегистрирован, продавец предъявит в банк зарегистрированный договор переуступки и банк переведет деньги на его расчетный счет. Это называется раскрыть аккредитив.Еще расчеты можно вести через банковскую ячейку — сейф, который банк сдает в аренду для передачи денег от одного лица к другому. Но мне не хотелось иметь дело с наличными, пересчитывать их и волноваться по поводу их подлинности, поэтому я попросила покупателя об аккредитивной форме расчетов.В декабре 2021 года в день сделки покупатель открыл на мое имя безотзывный покрытый аккредитив согласно условиям нашего договора, которые прописал мой юрист.

Поясню, что это значит.Безотзывный аккредитив нельзя отозвать без уведомления того, на кого он открыт.

То есть если мой покупатель захотел бы аннулировать или изменить аккредитив, банк обязан был бы меня уведомить об этом.Открывая покрытый, или депонированный, аккредитив, покупатель сразу же перечисляет деньги на счет продавца.

Правда, получить их можно только тогда, когда договор зарегистрируют. Но это гарантирует, что деньги уже лежат в банке, просто они заморожены.От меня для открытия аккредитива ничего не требовалось: все условия по аккредитиву, реквизиты моего банка, а также счет, на который будут перечислены средства, были прописаны в договоре.На руки я получила только уведомление об открытии аккредитива, где было указано, что требуется для раскрытия.

И вот тут возникла неожиданность. По условиям договора переуступки, который проверял и также согласовывал банк, для раскрытия мне нужно было предоставить в банк в течение срока действия аккредитива только зарегистрированный в Росреестре договор. Но при заключении сделки ипотечный менеджер моего покупателя сообщила, что также для раскрытия аккредитива потребуется выписка из ЕГРН.

Поскольку между мной и банком никаких договорных отношений не было и я хотела поскорее получить деньги, я не стала спорить и приняла это условие как данность. Позже я узнала, что эту выписку банк мог запросить сам.Выписку из ЕГРН я заказала в МФЦ в день получения оригиналов зарегистрированного договора. Для заказа выписки можно обратиться в любой МФЦ с паспортом и квитанцией об уплате госпошлины в 1500 Р.1500 Ря заплатила за выписку из ЕГРН Срок подготовки выписки — 7 рабочих дней.

О готовности выписки можно узнать, если позвонить в МФЦ, через который вы подавали заявление на выписку, или посмотреть Для этого нужно указать регистрационный номер заявления. Он есть в верхней части документа, который выдают при обращении в МФЦ.Выписка — это полный свод данных по земельному участку, на котором расположен объект строительства.

Вся многостраничная выписка состоит из таблиц: в каждой таблице приведена информация по всем договорам долевого участия, зарегистрированным на земельный участок, а также персональные данные участников долевого строительства, их фамилии, реквизиты договоров и регистрационные реквизиты, данные по способу обеспечения исполнения обязательств по договору.

Меня очень удивило, что любой человек может получить эти данные.Я уточнила в банке, в какое отделение идти и какие документы нужны, чтобы раскрыть аккредитив.
Вот что мне потребовалось:

  • Оригинал договора переуступки.
  • Паспорт.
  • Заявление на раскрытие аккредитива.
  • Документы, указанные в договоре на ипотеку. У меня на руках было уведомление об открытии аккредитива, в нем было прописано, что еще надо предоставить выписку из ЕГРН.

Идти нужно было в ипотечный центр, то есть туда, где был открыт аккредитив.С пакетом документов я обратилась в банк для раскрытия аккредитива.

Оказалось, что в этом талмуде на 300 страниц нужно было найти запись по своему ДДУ — это как искать иголку в стоге сена. Нужная запись не была отмечена, поэтому ее пришлось искать вручную, у меня это заняло минут 10—15.Потом я поняла, что искать запись надо по дате регистрации договора долевого участия — в моей распечатке записи были отсортированы по дате регистрации.
Нужная запись не была отмечена, поэтому ее пришлось искать вручную, у меня это заняло минут 10—15.Потом я поняла, что искать запись надо по дате регистрации договора долевого участия — в моей распечатке записи были отсортированы по дате регистрации. В любом случае надо попытаться найти какую-то закономерность.

Но самый верный вариант — попросить найти и отметить запись сразу в МФЦ.В договоре переуступки я указала свой счет в другом банке. Поэтому мне нужно было оплатить стоимость перевода денежных средств на мой расчетный счет — 1500 Р наличными. На руках осталась опись документов по аккредитиву и платежка.На следующий день средства уже поступили на указанный в договоре переуступки счет.Я покупала квартиру за 2,24 млн рублей в 2016, а продала за 2,5 миллиона в 2021 году и не выждала минимальный положенный срок в 5 лет.

Поэтому я должна заплатить налог с прибыли — 34 тысячи. Для этого нужно подать налоговую декларацию. Доход я получила в 2021, значит, декларацию я подам только в 2021 году.

Полная инструкция о том, как это сделать, есть 9300 Ря потратила при продаже квартиры по переуступке В Тинькофф-журнале тоже есть статьи о том, кто и какой срок должен ждать и как можно сэкономить на налогах при продаже квартиры:Услуги юриста3500 РРазмещение объявлений2000 РПошлина за выписку ЕГРН1500 РКомиссия за перевод средств по аккредитиву1500 РПочтовая отправка оригиналов договора800 РУслуги юриста3500 РРазмещение объявлений2000 РПошлина за выписку ЕГРН1500 РКомиссия за перевод средств по аккредитиву1500 РПочтовая отправка оригиналов договора800 Р

  • Договор переуступки лучше составлять с юристом. Он поможет правильно выбрать форму расчетов и оговорить все нюансы по расчетам в договоре.
  • Если квартира была в собственности меньше положенного срока, придется заплатить налоги.
  • Когда зарегистрируете договор в Росреестре, не забудьте уведомить об этом застройщика.
  • Если покупатели с ипотекой — проверяйте договор после того, как банк внесет в него правки. Банки могут менять формулировки не в вашу пользу.
  • Вы можете в любой момент переуступить свои права на квартиру по ДДУ другому лицу. Условия продажи должны быть прописаны в вашем ДДУ.
  • Чтобы установить цену квартиры, понаблюдайте, за сколько продаются аналогичные квартиры и сколько висят эти объявления. Если хотите продать квартиру побыстрее, будьте готовы снижать цену.
  • Найти покупателя можно и самостоятельно. Для этого нужно составить объявление и разместить его на досках объявлений. Все данные о квартире можно взять из ДДУ.

Я потратила всего 9300 Р против 40 000 Р, которые просили юристы за поиск клиентов и сопровождение сделки. Всего продажа квартиры заняла два месяца с того момента, как нашелся покупатель, и до момента, как я получила деньги.209.067KТэги: , , , Иллюстратор — Анна Зиновьева

Мария Романова09.06, 07:09А с какими нюансами при продаже квартиры по уступке права требования столкнулись вы? Поделитесь своим опытом:КУРСБесплатный курс о том, как получать деньги там, где другие их теряют.

Быстрые уроки без обмана и серых схем06.03.17138K903.04.1985K1303.07.1989K706.0545K330.0713K1526.12.1911KЕкатерина Мирошкина, экономист16.04.1827K1Анастасия Корнилова, юрист22.01.19115K3Елена Глубко, продала квартиру03.08.1737K1Анастасия Корнилова, юрист26.06.1864K2Анастасия Корнилова, юрист13.12.1887KЛучшее за неделюОльга Макеева, юрист08.0917K510.097K1304.097K1709.097K9Шорты10.095K13Анастасия Корнилова, юрист08.094K2109.094K2304.094K10Алиса Маркина, юрист08.094K708.094K11Андрей Ненастьев, электромонтер07.093K4Дмитрий Сергеев, борется с хамством10.093K3Шорты09.092K4Алексей Каблучков, юрист11.093091

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю. Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписаться·

Переуступка прав требования на квартиру в новостройке по договору долевого участия

  • Переуступка прав требования по договору долевого участия

Статья обновлена: 24 апреля 2021 г. Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист.

Стаж работы — 14 лет Здравствуйте.

В этой статье я подробно расскажу о сделке по переуступке прав требования по договору долевого участия, как эта сделка оформляется, при каких условиях ее можно оформить и как происходит расчет.

  1. На характеристику квартиры — планируемую площадь, количество комнат, наличие отделки;
  2. МФЦ отправит документы в Рег.палату, где регистратор проверит их проверит. Если все верно, зарегистрируют переход права собственности на покупателей. В ЕГРН внесут соответствующую запись. По закону срок регистрации сделки составляет 9 рабочих дней — . В расписке/описи будут указаны номер телефона МФЦ, номер дела и PIN. Продиктуйте эти данные оператору, чтобы узнать прошла ли регистрация сделки.
  3. ;
  4. Зарегистрированный договор долевого участия между продавцом и Застройщиком;
  5. Подписанные экземпляры договора переуступки;
  6. На пункты о компенсации площади.
  7. Потребовать у продавцов их экземпляры зарегистрированного договора долевого участия с Застройщиком. Покупателям нужно очень внимательно изучить этот договор и прилагаемые соглашения. Лучше доверить это юристам. Часто Застройщики включают в ДДУ невыгодные пункты, ведь после регистрации сделки все перейдет на покупателей. Для этого текст договора специально пишут сложным юридическим языком. А раз некоторые условия невыгодны продавцу, они перейдут на покупателей после переуступки прав и обязанностей. На что обращать внимание в тексте договора:
    • На характеристику квартиры — планируемую площадь, количество комнат, наличие отделки;
    • Максимальный срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры (подписание акт приема-передачи и получения ключей);
    • Как продавцы рассчитались с Застройщиком;
    • На пункты о компенсации площади.
  8. Заплатить Застройщику за согласие. Можно попытаться поторговаться с ним.

    С согласием никаких приостановок в регистрации не будет. Кто и сколько оплачивает за согласие стороны должны сами обговорить;

  9. Если покупатели с ипотекой, то подписанный ипотечный договор и согласие супруга на покупку.

    Ипотечный договор тоже регистрируется — .

  10. Далее сотрудник заберет документы и выдаст каждому участнику по расписке/описи (кроме паспортов).
  11. Согласие на продажу квартиры от супруги продавца, если ДДУ был оформлен в браке, но оформлен только на него одного.
  12. Сотрудник заполнит заявления о регистрации. Каждый участник сделки должен их подписать. Если покупатели с ипотекой, они еще подписывают заявления на регистрацию ипотечного договора.
  13. Взять у Застройщика справку об оплате квартиры Застройщику.

    Продавцы сами берут такую справку у Застройщика. Обычно это акт сверки взаиморасчетов.

    Для этого продавцам нужно написать заявление от руки в произвольной форме.

    Такая справка делается не сразу.

    От двух дней. Или это может быть платежное поручения с банка (платежка).

    Для этого продавцы берут свой ДДУ и идут в банк, через который он оплачивал квартиру. Платежка должны быть со штампом от банка и подписью операциониста.

    Если продавцы не полностью оплатили квартиру, платежки будут не на всю стоимость.

  14. Как продавцы рассчитались с Застройщиком;
  15. Если покупатели с ипотекой.

    Покупатели приносят в свой банк документы на квартиру для проверки юридической чистоты — паспорта продавцов, договор долевого участия, . Если продавец несовершеннолетний, то разрешение органов опеки и т.п. У каждого банка свой список документов.

    Если покупатели супруги, но оформляют договор переуступки только на одного, потребуется нотариальное согласие другого супруга.

    Согласие будет не на покупку квартиры, а на передачу будущей квартиры в залог банку. Согласие у нотариуса стоит 1,5 — 2 тысячи рублей. Если в договоре переуступки будут указаны оба супруга или у них брачный договор, согласие не потребуется.

  16. Банковская ячейка. В день подачи договора в МФЦ продавцы с покупателями идут в любой банк и на имя покупателей арендуют сейфовую ячейку.

    Покупатели кладут в эту ячейку деньги за покупку.

    После этого им выдадут чего им дадут ключ. Сотрудник банка составит соглашение о том, что продавцы могут забрать деньги только когда принесут договор переуступки с печатью о регистрации сделки. Далее покупателям нужно передать ключ от ячейки продавцам.

    Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Ячейку арендуют обычно на месяц. Если покупатели с ипотекой, обычно ячейку арендуют в их банке.

    В ячейку покупатели кладут свой первоначальный взнос. Когда продавцы принесут зарегистрированный договор уступки, они забирают эти деньги. Через некоторое время ипотечный банк также перечисляет на счет продавцов остальные деньги по ипотеке.

    Обычно в течение 1-2 недель.

  17. Максимальный срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры (подписание акт приема-передачи и получения ключей);
  18. Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем.

    Покупатели переводят деньги со своего счета на счет аккредитива.

    После сделки продавцы приносят в банк зарегистрированный договор переуступки, и сотрудник банка переводит деньги уже на их счёт. Цена услуги от 2 000 рублей + комиссии за перевод.

  19. В назначенный день придти в МФЦ и забрать документы.

    Покупателям забрать: их экземпляры договора переуступки с печатью о регистрации; договор долевого участия основания; справка об оплате продавцами за за квартиру; ; зарегистрированный договор ипотеки, если покупатели с ипотекой. Продавцы забирают только договор переуступки с печатью о регистрации. Необязательно забирать документы одновременно, можно по отдельности в разное время и дни.

    При себе иметь паспорта и выданные ранее расписки/описи.

  20. Или подать договор переуступки без согласия и надеяться, что регистрация пройдет успешно. Иногда проходит, но чаще потребуют согласие. Если местная Рег.палата приостановит сделку, можно подать на нее в суд.

    Ведь . Суд будет на стороне покупателей, но он будет длится около 4 месяцев. А столько ждать не все готовы.

    Еще услуги юриста для составления иска и ведения дела стоят денег.

  21. Получить согласие у Застройщика на переуступку прав.

    Подробно — когда оно обязательно, а когда нет. И проблемы, которые могут быть.

    Некоторые Застройщики дают письменное согласие, а некоторые на самом подписанном договоре переуступки указывает о своем согласии/согласовании. И ставит печать с подписью руководителя или доверенного лица.

  22. ;
  23. Паспорта от каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо — его паспорт и нотариальную доверенность. Паспорт доверителя не потребуется;
  24. Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ или в Рег.Палату, оплатить госпошлину и подать документы.

    С 2017 года во многих городах подавать документы следует только в МФЦ (Многофункциональный цент, «Мои документы»), напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают. Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, обращайтесь Рег.палату.

    Что в МФЦ, что в Рег.палате, документы подаются одинаково. Госпошлина за регистрацию — 2000 рублей (). Ее оплачивают покупатели. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника.

    Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Комиссия будет примерно 50 рублей.

    После оплаты госпошлины в порядке очереди сотруднику нужно подать:

    • Паспорта от каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо — его паспорт и нотариальную доверенность. Паспорт доверителя не потребуется;
    • Подписанные экземпляры договора переуступки;
    • Зарегистрированный договор долевого участия между продавцом и Застройщиком;
    • ;
    • ;
    • Если покупатели с ипотекой, то подписанный ипотечный договор и согласие супруга на покупку. Ипотечный договор тоже регистрируется — .
    • Согласие на продажу квартиры от супруги продавца, если ДДУ был оформлен в браке, но оформлен только на него одного.
  25. Оформить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке, если она приобреталась в браке, но в ДДУ указан только один супруг. Стоит у нотариуса 1,5 — 2 тысячи рублей.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Последнее обновление: 27.10.2019 Вопрос:Я собираюсь покупать квартиру в новостройке.

Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?Ответ:Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру.

Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости.

Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру.

Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора.

Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как , так и другой тип договора (например, ).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»).

Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика.

Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке. Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь.

И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ).

Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов.

А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит . В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры. Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику.

Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам , его текущее состояние () и перспективы его завершения, а также – , чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ. Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика ().

И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег.

Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя.

Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены.

А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком. Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е.

по любому другому типу договора) – это риск так называемых (подробнее о них – см.

по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав. самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам тоже проходит регистрацию в Росреестре. В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки).

В этом случае уже понадобится применительно к условиям конкретной сделки. Что такое ? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку.

Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (). На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой.

Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет . А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ.

Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки , а значит и переуступки – тоже.

Как узнать, – см. в отдельной заметке по ссылке. И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по .

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария .

Какую защиту он дает дольщикам – смотри по ссылке.

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – .

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – .

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+