Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Схема покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Схема покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Последнее обновление: 11.03.2021 Когда мечты о собственном жилье переходят в разряд ближайших жизненных планов, для ускорения их воплощения будущий собственник может рассматривать такой вариант, как покупка квартиры по ипотеке на вторичном рынке. До того как принять окончательное решение, нужно оценить все риски, а также плюсы и минусы подобного способа приобретения жилплощади.

Содержание Безусловным преимуществом вторичного рынка считается то, что здесь всегда можно показать «товар лицом». Квартира уже достроена, дом введен в эксплуатацию, все коммуникации подключены, а значит, помещение полностью готово к немедленному переезду (есть хотя бы минимальный ремонт, а иногда бывшие хозяева готовы продать жилье даже с бытовой техникой). При покупке жилья на вторичном рынке проще понять, что получаешь в конечном итоге Немаловажными могут оказаться и другие привлекающие факторы:

  1. старый район с уже развитой инфраструктурой (дорожные развязки, садики и больницы и прочее);
  2. достроенный дом исключает риск стать обманутым дольщиком и годами искать правды по судам;
  3. давно живущие соседи: они не только расскажут об истории жилья (и, возможно, о скрываемых хозяевами недостатках), но и не станут все разом делать ремонты по выходным.
  4. широкий ценовой диапазон – от относительно дешевых «хрущевок» до элитных «сталинок»;

Кроме того, можно снизить расходы на оформление сделки.

Все потому, что компании-застройщики часто настойчиво предлагают услуги своих партнеров или юристов по завышенной цене, а «вторичку» можно зарегистрировать в ЕГРН самому, оплатив только пошлину 2000 рублей. И приобретение жилья на первичном рынке, и покупка на вторичном имеют свои преимущества и недостатки Наряду с перечисленными плюсами оформления ипотеки на вторичное жилье есть не менее существенные недостатки. К примеру, готовность недвижимости к проживанию не исключает вероятности мошенничества – претензии со стороны других сособственников, прописанные несовершеннолетние или недееспособные члены семьи, незаконные действия продавца, действующего без согласования с основным собственником квартиры, обременение на объект.

Возникают некоторые трудности и при оформлении ипотечного договора:

  1. часть финансовых учреждений требуют застраховать сделку не только от неплатежеспособности клиента, но еще и от рисков, связанных с возможностью оспаривания права собственности со стороны бывшего владельца;
  2. некоторые продавцы просто не хотят ожидать одобрения заявки по ипотеке и отдадут предпочтение тому, кто готов рассчитаться сразу.
  3. банк потребует провести экспертизу помещения на предмет перепланировок или скрытых повреждений несущих конструкций (их потребуется либо узаконить, либо восстановить до первоначального состояния, зафиксированного в поэтажном плане БТИ);
  4. большинство финорганизаций не включают «вторичку» в программы льготного кредитования по сниженным ставкам (для военных, для молодых или многодетных семей, например);
  5. ставки по кредитованию на вторичном рынке несколько выше, чем при покупке новостроя;

Оформление ипотеки на вторичное жилье обычно требует большего количества документов и действий Полная прозрачность сделки по покупке недвижимости на вторичном рынке зачастую кажущаяся. Чтобы право собственности на неновое жилье не принесло непредвиденных проблем, нужно помнить о том, как правильно и безопасно купить вторичное жилье по ипотеке.

Существует ряд особенностей, которые возникнут только при приобретении уже кем-то обжитой недвижимости:

  • Кредитные организации стремятся снизить риски по потере залогового имущества или мошенничества, поэтому обязательным требованием станет оформление страховки и на объект недвижимости (от причинения ущерба, от утраты и от притязаний третьих лиц), что существенно увеличит расходы в первые три года выплаты ипотеки, пока не истечет срок приобретательской давности, .
  • Банк будет более придирчиво относиться к такой квартире как объекту залога, поэтому потребуется новая оценка технического состояния, а также заключение экспертов о законности и обратимости перепланировок.
  • Историю квартиры необходимо проверить заранее – как минимум получить свежую выписку из Единого реестра недвижимости (ЕГРН), ведь с 1 января 2021 года именно этот документ может подтвердить добросовестность приобретателя, .

Важно! Свежая выписка из ЕГРН позволит установить не только состав собственников, но и наличие обременений на жилплощадь (ареста в связи с открытием исполнительного производства, залога по другим кредитам, налогового залога по факту неуплаты обязательных платежей в госбюджет и прочее). Чтобы безопасно купить вторичное жилье по ипотеке, необходимо тщательно проверить историю квартиры Правовой основой заключения кредитного договора с банком, при покупке жилья как в новом доме, так и на вторичном рынке, станет (об ипотеке), которые разъясняет, как оформить сделку и что станет с залоговым имуществом в дальнейшем.

Однако пошаговой инструкции или порядка покупки «вторички» в ипотеку норматив не предлагает, поскольку для подтверждения надежности истории квартиры и платежеспособности клиента банк может предусматривать собственные дополнительные процедуры. Начинать процедуру нужно с адекватной оценки собственных материальных возможностей. Это поможет в поиске вариантов и в быстром одобрении ипотечной заявки.

Нужно понимать, что:

  1. кредит не может поглощать более 60% от ежемесячных доходов семьи.
  2. продавец не захочет просто ждать, пока покупателю одобрят кредит, и будет лучше оформить задаток;
  3. в банке потребуют внесения первоначального взноса – 10-15% от стоимости;

Исходя из этого, можно правильно определить потенциальную стоимость и ценовой диапазон рассматриваемых вариантов. Помочь клиенту может и сам банк. На сайте практически любого финучреждения есть ипотечный калькулятор, который рассчитает, какую сумму кредита одобрят с большим процентов вероятности.

Важно! Поиск квартиры и банка, готового выдать необходимую для приобретения сумму, должен проходит параллельно, чтобы не затягивать сам процесс переоформления права собственности. Лучше предварительно изучить предложения банков, чтобы понимать, квартиру какой стоимости можно искать Порядок проверки платежеспособности потенциального клиента, готового на покупку вторичного жилья, включает представление необходимого пакета документов:

  1. для мужчин – военный билет (это подтверждает, что клиент не будет призван на военную службу сразу после подписания кредитного соглашения);
  2. оригинал гражданского паспорта с отметкой о регистрации в РФ;
  3. сведения об имуществе, находящемся в собственности, а также дополнительных регулярных финансовых поступлениях (к примеру, от аренды, профессиональной занятости и прочее);
  4. справка о доходах минимум за полгода (оптимально подойдет форма 2-НДФЛ);
  5. справка о составе семьи или свидетельство о браке (в этом случае для одобрения ипотеки потребуется нотариальное согласие супруга);
  6. доказательство того, что у заемщика есть средства для внесения первоначального взноса.
  7. информация о трудоустройстве, стаже и уровне профессиональной подготовки (иногда достаточно трудовой книжки);

Как только банк дал положительный ответ о выделении необходимой суммы, можно начинать предметные переговоры с продавцом и приступать к сбору документов, подтверждающих «чистоту» сделки и добросовестность владельца.

Все эти бумаги или часть из них потребуется на этапе подачи заявки на кредит, остальные будут нужны уже в момент подготовки договора.

Нужно помнить, что чем меньше документов потребует банк, тем менее выгодными будут условия кредитования и более высокой ставка. Поскольку приобретаемая на вторичке в ипотеку квартира будет оформлена в качестве залога, банк тщательно изучит как документацию, так и техническое состояние жилья Для финансово-кредитного учреждения, выступающего как кредитор в сделке на покупку «вторички», основным обеспечением возврата долга станет сам предмет ипотеки – квартира, на которую происходит оформление договора. Именно поэтому банк тщательно проверяет ее состояние, техническую пригодность к эксплуатации, а также состав совладельцев жилья.

Для одобрения кредита на покупку конкретной квартиры-«вторички» необходимо представить еще один блок документов:

  • Выписку ЕГРН на дату подачи заявки. Это позволит работникам кредитного отдела заранее установить круг заинтересованных лиц, которые в дальнейшем могут предъявить свои права на залоговое жилье. Если собственников более одного, то согласие на продажу нужно получить от каждого из них. В случае, когда на жилплощади прописаны несовершеннолетние, потребуется согласование с органами опеки.
  • Заключение о соответствии жилья его нормативно-технической документации. Любая перепланировка в жилом помещении должна быть узаконена. Это относительно легко сделать, если переделки не затронули несущие конструкции или коммуникации (вентиляционные каналы, вводы воды, отводы канализации, подачу природного газа или систему циркуляции водяного отопления). Если нарушено хотя бы что-то из перечисленного, необходимо срочно восстановить все до первозданного состояния, иначе банк просто откажет в ипотеке.
  • Профессиональный оценщик должен составить справку о рыночной стоимости вторичного жилья. Это даст гарантию, что продавец не завышает цену, а при самом плохом стечении обстоятельств банк сможет реализовать залоговую «вторичку» и вернуть ту часть долга, которую не смог погасить заемщик. В большинстве случаев финучреждение готово одобрить кредит на сумму не боле 80% от оценочной стоимости.

Кредит всегда выдается на сумму, меньшую от стоимости квартиры – чтобы в случае ее принудительной продажи денег хватило на покрытие тела кредита, начисленных процентов и сопутствующих расходов Важно!

Если заемщик не в состоянии обслуживать ипотеку и вовремя погашать текущие платежи, он вправе начать процедуру банкротства. Тогда банк сможет получить только 70% от вырученных от продажи залоговой квартиры средств, . Предварительное согласование ипотечной заявки может происходить посредством онлайн-сервиса на официальном сайте выбранного банка.

Предварительное согласование ипотечной заявки может происходить посредством онлайн-сервиса на официальном сайте выбранного банка.

Для этого зачатую достаточно простого заполнения предложенной анкеты, без предъявления справок или подтверждающих документов.

Если же в деле появилась конкретика (клиент определился с квартирой, договорился с продавцом и прошел все этапы оценивания), то в кредитный отдел необходимо представить оригиналы необходимых бумаг. Для этого следует лично явиться в банк и передать пакет на согласование. Там же составляется заявление и анкета клиента.

Рассмотрение вопроса может занять от нескольких дней до двух недель.

Скорость принятия решения увеличится, если клиент уже имел успешный опыт сотрудничества с данным банком: долгое время является клиентом учреждения, держит в нем депозит на крупную сумму, неоднократно брал и вовремя погашал другие кредиты и прочее. Предварительно узнать возможность получения кредита можно онлайн, в дальнейшем необходима будет очная встреча и оригиналы документов После того как служба безопасности и аналитики финансово-кредитного учреждения дали положительный ответ по заявке на оформление ипотеки, клиента приглашают для подписания соглашения с банком и определения порядка проведения расчетов.

И хоть договорные отношения формально подразумевают согласование взаимных позиций, у заемщика тут прав немного: он может либо подписать уже готовый контракт, либо отказаться от получения займа.

Индивидуальные изменения по требованию клиентов в ипотечные соглашения вносят в исключительных случаях. Такое может происходить либо по решению суда, либо в отношении нестандартной ситуации, связанной с объектом ипотеки. Однако даже стандартный договор, разработанный банком для выдачи займов на приобретение жилья физлицами, может содержать «подводные камни».

Во избежание неожиданностей клиенту, совершающему покупку квартиры-вторички в ипотеку, следует придерживаться несложного пошагового алгоритма:

  • Ознакомиться с граничными сроками погашения текущих сумм и правилами начисления штрафов за просрочку.
  • Обязательно проверить договор на содержание в нем скрытых комиссий, необычных оснований для взыскания штрафов, необоснованного обязательного страхования и прочих неочевидных платежей.
  • Изучить предложенный договор полностью, от начала и до конца, со всеми приложениями, до того как поставить на нем свою подпись. Если самостоятельно разобраться в некоторых формулировках не получается, лучше попросить разъяснения у работника банка или у более компетентного знакомого (лучший вариант – приглашенный юрист, но это потребует финансовых затрат).
  • Проверить наличие наиболее важных пунктов. В контракте должна содержаться информация о предмете залога (наименование, описание, адрес), сумма выданного займа, порядок расчетов и процентная ставка. Кроме того, лучше зафиксировать возможность досрочного погашения (до указанной в тексте конечной даты), а также попросить составить график внесения платежей.

Подписывать договор стоит только после внимательного изучения абсолютно всех его пунктов Непосредственное составление соглашения о купле-продаже жилья также составляется с участием банковского учреждения. Поскольку финучреждение является залогодержателем жилого объекта, его интересы должны быть учтены в тексте договора.

Основной момент – невозможность совершения юридических действий без ведома и согласия займодателя. В соответствии с в договоре необходимо детально оговорить:

  1. способ передачи средств продавцу (обычно варианты предлагает банк).
  2. цену (включая задаток и прочие предварительные выплаты);
  3. предмет договора (адрес, техническое состояние);
  4. порядок передачи недвижимости;

Договоренности должны быть изложены в письменном виде, иначе сделка будет признана незаключенной, .

В остальном продавец и покупатель должны договориться самостоятельно:

  1. согласовать порядок освобождения и передачи жилья после оплаты;
  2. распределить сумму расходов на оформление (в том числе, когда сделку решено заверить нотариально);
  3. определить порядок устранения недочетов, обнаруженных при передаче.

По сути, одномоментно совершается сразу три юридических действия: купля-продажа, залог, выдача кредита.

В целях безопасности, банк старается подписать все документы в один день.

Все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

Факт перехода права собственности (фиксируется в акте приема-передачи) должен быть внесен в ЕГРН. Сроков обращения в госреестр закон не предусматривает, поскольку передача жилья может занимать до нескольких месяцев.

При оформлении ипотеки банк обычно берет функцию регистрации сделки на себя (за дополнительную плату) или оговаривает сроки в ипотечном договоре.

Если продавец уклоняется от обращения в госреестр, его можно принудить в судебном порядке, . Когда регистрацию осуществляет банк, клиент будет обязан возместить учреждению затраты на оплату госпошлины (2000 руб), а также позаботиться об оформлении нотариальной доверенности (на представление интересов от имени покупателя).
Когда регистрацию осуществляет банк, клиент будет обязан возместить учреждению затраты на оплату госпошлины (2000 руб), а также позаботиться об оформлении нотариальной доверенности (на представление интересов от имени покупателя).

Важно! Затягивать процесс регистрации не заинтересованы сами стороны, поскольку право собственности перейдет к покупателю только после внесения записи в ЕГРН, а дата заключения договора купли-продажи перестала играть решающую роль. Только после регистрации сделки в Госреестре квартира юридически меняет собственника После подписания ипотечного договора ни покупатель, ни продавец уже не могут изменить предложенный банком способ передачи кредитной части оплаты за покупаемую квартиру. В зависимости от выбранного финансово-кредитного учреждения, перечисление денег может быть осуществлено:

  1. наличными через кассу банка или безналичным платежом до оформления залога на приобретаемый объект – применяется редко в силу слишком высокого риска мошенничества.
  2. безналом на счет продавца – по факту регистрации договора в ЕГРН (через аккредитив) или просто в оговоренные в соглашении сроки;
  3. через депозитарий обслуживающего банка – сумма выданного займа (наличными) помещается в ячейку до момента регистрации перехода прав собственности;

Порядок расчетов фиксируется в ипотечном договоре и не может быть изменен ради прихоти продавца.

Если последний не согласен – лучше искать другой банк. В подавляющем количестве ситуаций переговоры не дадут результата.

Банк как участник сделки обычно сам определяет способ перечисления денег за квартиру После введения в действие Единого госреестра недвижимости сам факт подписания договора купли-продажи не означает автоматического перехода права собственности. Моментом смены владельца (а именно это происходит при покупке вторичного жилья) теперь считают дату подписания акта приема-передачи недвижимости, .

Именно поэтому банки требуют, чтобы к моменту подписания всех документов стороны были готовы подписать и акт передачи.
Форма документа произвольная, главное, чтобы в нем были:

  1. перечень предметов, передаваемых вместе с квартирой (мебель, бытовая техника, декоративные элементы интерьера и прочее).
  2. детальное описание объекта – адрес, технические характеристики (количество комнат, этаж, общая площадь и расшифровка по комнатам, высота потолков и прочее);
  3. уточнение деталей относительно состояния жилья – обнаруженные конструктивные дефекты и недостатки, мешающие использовать объект по прямому назначению;

Покупатель может подписать акт, даже если при осмотре обнаружены недостатки, которые продавец согласен устранить. Данное новому владельцу обязательство не исчезает даже после передачи имущества при условии, что перечень претензий включен в текст акта приема-передачи, .

Процесс приобретения жилья на вторичном рыке существенно отличается от покупки новостроя. Ставки по кредитам на новые квартиры ниже, а пакет документов относительно технического состояния помещения меньше. Хотя сам процесс одобрения и получения кредита проходит по схожей схеме. Поскольку застройщик всегда является юридическим лицом и субъектом предпринимательской деятельности, расчеты с банком происходят исключительно безналичным способом после регистрации договора купли-продажи и оформления залога на недвижимость.
Поскольку застройщик всегда является юридическим лицом и субъектом предпринимательской деятельности, расчеты с банком происходят исключительно безналичным способом после регистрации договора купли-продажи и оформления залога на недвижимость. В новостройке практически всегда отсутствует даже черновая отделка, поэтому новому владельцу придется потратить дополнительные средства на:

  1. возведение внутренних стен и конструкций;
  2. прокладку электропроводки, водяных коммуникаций, монтаж отопительной разводки по квартире и прочее;
  3. окончательную отделку (выкладку плитки, настил полов, поклейку обоев, монтаж сантехники и встроенной мебели).

Важно!

В плане ремонта вторичная жилплощадь гораздо экономичнее. Квартира, купленная даже в старой «хрущевке», пригодна для жизни с первого дня приобретения.

Процесс проверки продавца квартир в новостройках основан на анализе представленных застройщиком документов (лицензии и прочее). Если девелопер уже аккредитован выбранным банком, то решение о его надежности будет принято автоматически.

Сложнее дело обстоит с теми объектами, которые покупаются в недостроенном или не введенном в эксплуатацию доме.

Важно! Право на конкретную квартиру в новостройке дает только договор долевого участия (ДДУ).

Если человеку изначально предлагают заключить лишь инвестиционное соглашение, то добропорядочность застройщика вызывает большие сомнения. В зависимости от класса вновь построенного жилья и наличия в районе развитой инфраструктуры, цены на новостройки могут быть как выше, так и ниже, чем на «вторичке». Дешевле новых обойдутся квартиры в домах советской массовой застройки (небольшие площади, устаревшая планировка и невысокие потолки сильно снижают стоимость «хрущевок»).

Существенно дороже стоит жилье в домах, возраст которых не превышает 10 лет. Цены вырастут за счет того, что в помещении уже есть относительно свежий ремонт, современные коммуникации и оборудование.

По сути, приобретатель получает жилье улучшенной планировки в практически новом доме, но без необходимости тратиться на ремонт «с нуля» и ожидать его окончания в течение нескольких месяцев.

Стоит также обратить внимание на дополнительные платежи. Тем, кто покупает квартиру в новострое, не придется страховать ее до тех пор, пока объект не сдадут в эксплуатацию, поскольку оформить полис могут только на завершенное здание. Нет необходимости платить страховые взносы и за риск возникновения претензий со стороны третьих лиц.
Нет необходимости платить страховые взносы и за риск возникновения претензий со стороны третьих лиц. Заказать бесплатную консультацию юриста Я даю согласие на обработку своих персональных данных Похожие статьи Услуги Юрлицам + Физицам + Разделы блога Популярно Физическим лицам Юридическим лицам © 2021 Все права защищены.

Заказать звонок г. Санкт-Петербург, ул. Кропоткина д. 1 Я даю согласие на обработку своих персональных данных Я даю согласие на обработку своих персональных данных Я даю согласие на обработку своих персональных данных

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция для вторички

Покупка нового жилья – удовольствие дорогостоящее, поэтому многие семьи вынуждены привлекать заемные средства.

Ипотечное кредитование на сегодняшний день выгоднее обычных займов. При этом на нем можно сэкономить дополнительно, если рассмотреть вариант приобретения квартиры на вторичном рынке.

Рекомендуем прочесть:  Дает ли сбербанк ипотеку на дачу

Какие подводные камни могут встретиться при покупке квартиры в ипотеку на вторичке и как их избежать, расскажем в этом материале.

Покупка квартиры в новостройке или на этапе строительства не всегда экономически обоснована: цена на квадратный метр выше, сроки сдачи дома в эксплуатацию очень условны, возможность получить кредит в банке не гарантирована. Именно поэтому в последние годы сегмент вторичного жилья на рынке недвижимости существенно вырос.

  1. наличие развитой инфраструктуры – школ, детских садиков, торговых точек, транспортных развязок и т.п.;
  2. возможность въехать сразу после покупки – для того, чтобы его предложение было конкурентоспособным, продавец старается сделать хотя бы минимальный косметический ремонт. При определенных усилиях есть шанс найти квартиру с отделкой по последней моде;
  3. цена – на старое жильте она ниже, чем на квартиру в новостройке;
  4. вероятность получить ипотеку на приобретение «вторички» выше – банки более благосклонно относятся к таким заявлениям из-за высокой ликвидности готовой квартиры, чем к вариантам с покупкой новостроек.
  1. повышенная процентная ставка по кредиту для приобретения ненового жилья;
  2. риски, связанные с возможными юридическими последствиями от прежних владельцев.
  3. не всегда находится возможность подобрать квартиру с желаемыми характеристиками;
  4. степень износа может потребовать дополнительных вложений на капитальный ремонт;

Тем не менее, неизменно пользуется спросом: главным критерием становиться более разумная с экономической точки зрения его стоимость.

Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке.

Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке.

На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье. Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:

  1. Сбербанк со ставкой от 7,3%;
  2. Раффайзенбанк берет 8,29% по ипотечным договорам на вторичку;
  3. Альфа Банк предлагает займы на жилье по 8,49% годовых.
  4. ВТБ со ставкой на некоторые продукты в 7,4%

Внимательно изучить перечень программ, по которым предлагаются займы.

Сегодня возможно получить кредит на льготных условиях по социальным направлениям: , помощь молодой семье, материнский капитал.

Предварительно рассчитать стоимость кредита: его размер, обязательную страховую сумму, проценты к погашению, размер ежемесячного взноса. Сделать это можно на сайте выбранного банка с помощью он-лайн калькуляторов. При покупке квартиры на вторичном рынке (в отличие от новостроек) обратиться можно в любой банк: все крупные кредитные учреждения готовы работать по таким договорам.

Получить кредит на покупку жилья удается только при соблюдении всех условий, предъявляемых банком к заемщику. Основные из них:

  1. стаж работы на одном предприятии не менее 6 месяцев на момент подачи заявления;
  2. возраст – в разных банках условия разные. Чаще всего рассматривают заявления от граждан 21 – 65 лет с условием погашения кредита в данном возрастном диапазоне. Сбербанк принимает заявки от людей 21 – 75 лет;
  3. наличие постоянной регистрации в городе, где планируется покупка;
  4. размер дохода, его стабильность.
  5. российское гражданство;

Дополнительно банк рассматривает кредитную историю потенциального клиента. Если в его практике были случаи недобросовестного отношения к имеющимся обязательствам (нарушение сроков платежей по прежним кредитам, отказ от исполнения договорных условий, случаи банкротства), с высокой долей вероятности оформить ипотеку не получится.

Финансовое условие, которое должно быть обязательно соблюдено: размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 60% от дохода заемщика.

Чем меньше этот процент, тем более лояльно банк отнесется к заявлению клиента.

Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:

  1. справку о доходах (минимум за последние полгода).
  2. свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей (если есть);
  3. паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
  4. копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;

К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества. Положительными моментами для банка также станут:

  1. наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.
  2. готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
  3. наличие детей и зарегистрированного брака;

Банк рассматривает заявления на выдачу ипотечного кредита в течение 5-7 рабочих дней.

При получении положительного ответа на поиск подходящей квартиры клиенту дается срок от 2 до 4-5 месяцев. Подбирать квартиру на вторичном рынке необходимо учитывать требования, которые докажут :

  1. жилье не должно находиться в аварийном или ветхом доме;
  2. желательно не выбирать квартиры на первом и последнем этаже;
  3. наличие неузаконенных перепланировок станет причиной отказа;
  4. квартира не должна иметь обременений;
  5. часто жилье в пятиэтажках («хрущевках») не рассматривается банком для ипотеки;
  6. срок владения последним собственником не должен быть меньше трех лет;
  7. в числе собственников не должны фигурировать дети-сироты, инвалиды, лица, отбывающие наказание;
  8. владелец не должен являться родственником заемщика.

Исходя из этих требований, покупателю будет необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья.

Чтобы убедиться в добросовестности продавца, нужно получить данные по истории квартиры. Получить такие сведения можно

  1. все ограничения и обременения, действующие и закрытые;
  2. личные данные всех владельцев имущества, как настоящих, так и предыдущих;
  3. форму собственности (долевую, полную);
  4. даты оформления жилья с учетом всех предыдущих изменений;
  5. технические характеристики (они пригодятся при проведении оценки квартиры банком).

Перед окончательным одобрением кредита, банк может сам провести оценку приобретаемого жилья, привлекая к этому вопросу аккредитованного оценщика. При этом нужно быть готовым к тому, что его расчет не обязательно совпадет с ожидаемой покупателем суммой.

, кроме юридической чистоты планируемой сделки?

При покупке вторичного жилья – на состояние дома, внутриквартирных и общих коммуникаций, необходимости в капитальном ремонте. Эти нюансы также могут отрицательно сказаться как на оценочной стоимости объекта, так и на решении банка об одобрении сделки. Важно! Если квартира получена владельцем по приватизации, есть риск того, что в ней будет зарегистрировано лицо с правом пожизненного проживания.

Выписать его в таком случае не представляется возможным. Этот момент нужно учитывать при проверке. Подобрав квартиру для покупки, собираем необходимые для совершения сделки документы, и предоставляем их в банк для проверки и окончательного одобрения.

В этот пакет в обязательном порядке включаем:

  1. при наличии детей, зарегистрированных в квартире – согласие опеки на отчуждение жилья.
  2. сведения о продавце – личные данные, место жительства и регистрации;
  3. свидетельство о регистрации права собственности на приобретаемое жилье;
  4. разрешение на продажу от второго супруга, если объект приобретался в браке;
  5. договор купли-продажи (предварительный вариант);
  6. – для подтверждения рыночной стоимости квартиры;
  7. данные о зарегистрированных в квартире людях;
  8. выписку из ЕГРН (обычную или в расширенном формате). В некоторых случаях ее могут заказать специалисты банка;
  9. техпаспорт недвижимости, справку об отсутствии обременений (при необходимости);

После проверки документов банком назначается дата будущей сделки.

Подписание договора купли-продаж, ипотечного договора и банковской закладной происходит одномоментно, и в этот же день деньги помещаются в ячейку до момента регистрации собственности. В момент заключения кредитного договора банк накладывает обременение на залоговую квартиру, продать или подарить ее не удастся до момента полного погашения обязательств по ипотеке.

Важно! Все банки включают в ипотечные договора страхование квартиры, как обязательное условие. Кроме самого жилья чаще всего предлагают застраховать дополнительно жизнь заемщика и титул (то есть ответственность других членов семьи по обязательствам клиента). Отказаться от расширения объектов страхования можно, но это повлечет за собой увеличение процентной ставки по ипотеке.

После подписания договора купли-продажи сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Как правило, на это требует до 5 рабочих дней.

Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.

Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.

Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика.

Поискать более дешевые варианты не получится.

Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:

  1. если собственником является несовершеннолетний гражданин;
  2. если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
  3. если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.

Комиссии банка. Они могут быть завуалированы под оплату других услуг.

Действия, за которые банк возьмет дополнительные суммы, будут прописаны в договоре, и на них необходимо обратить внимание. Сумма первичного взноса. Размер первоначального взноса можно снизить по договоренности с банком. Однако нужно помнить, что в таком случае процентная ставка по самому кредиту будет несколько выше.

В некоторых банках легко идут на отказ от первого платежа, но и проценты там существенно превышают средние. Ограничение прав заемщика. Важный момент – в договоре может быть прописан запрет на досрочное погашение обязательств по ипотеке. Для заемщика это может быть экономически невыгодным.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+